城市废弃铁路再生潜力评估与更新策略——以大连机车厂废弃铁路为例

图1 大连机车厂废弃铁路现状

Fig. 1 Current situation of Dalian locomotive factory railway line

2.2 研究方法

图2显示了本文评估方法流程。首先，对废弃铁路路段单元进行划分；其次，从供给侧的属性特征以及需求侧的社会环境两个层面构建废弃铁路再生潜力评估指标体系，基于RS、GIS等方法计算评估指标；最后，利用熵权TOPSIS模型对再生潜力进行评估，以此确定改造优先级，并结合再生潜力指标与评估结果提出针对性的更新策略。

图2

图2 城市废弃铁路再生潜力评估技术路线

Fig. 2 Technical roadmap for assessing the regeneration potential of urban abandoned railways

2.2.1 研究单元划分

废弃铁路再生是对铁路线及其沿线空间进行更新。因此，需要划定废弃铁路沿线空间范围作为潜力评估单元。参考既有研究与研究区特征，本文考虑了距离废弃铁路线 1 km以内的区域，并按照相关学者提出的划分方法，根据与城市主干道或河流的交叉口来确定路段单元^[7]。

2.2.2 指标体系构建

废弃铁路再生是在建成环境下对废弃铁路线及其沿线空间进行更新改造，进而实现城市经济、社会和环境效益的整体提升。大量实践案例与研究表明废弃铁路再生主要取决于两个方面^[7,8,27]：（1）铁路的特点和保存状态（供给侧的属性特征），（2）区域发展和社会背景（需求侧的社会环境）。在供给侧的铁路属性层面，铁路坡度、宽度、路面类型等废弃铁路的保存状态以及当前使用情况是决定进一步采取价值化行动的基础，直接影响废弃铁路再生的可行性；在需求侧的城市发展层面，废弃铁路串联沿线众多代表不同人群活动和空间需求的土地类型。废弃铁路沿线土地的区位、用地功能、交通便捷条件、社会服务情况、生态环境等反映了其再利用的需求差异，进而影响废弃铁路再生的必要性。因此，应结合废弃铁路再生的可行性（属性特征）以及必要性（社会环境）进行再生潜力关联指标体系构建。

国内外以废弃铁路为对象开展再生潜力的研究有限，但对既有研究的回顾可以为建立废弃铁路再生潜力评估指标体系提供有价值的参考。从表1可以看出，既有废弃铁路再生潜力研究主要考虑铁路特征、土地区位、交通条件、配套设施等要素进行潜力指标体系构建，缺乏对生态环境指标的关注，而景观更新视角下的废弃铁路再生对于区域生态环境问题的改善具有重要作用。因此，有必要增加对废弃铁路周边区域生态环境要素类指标的测度。此外，尚未有文献综合需求侧的属性特征和供给侧的社会环境开展废弃铁路再生潜力指标的系统性构建与量化研究。

表1 研究废弃铁路再生潜力指标的典型文献

Table 1 Typical literatures for examining regeneration potential indicators of abandoned railways

文献	评估内容	指标
Quattrone等^[7]	废弃铁路改造为绿道的适宜性	可识别性、路面类型、宽度、坡度、使用状况、危险性、可访问性、实用性、全景感知的可能性、娱乐服务、文化产品、交通基础设施、历史铁路建筑
Rovelli等^[8]	废弃铁路改造为绿道的适宜性	自然元素、历史文化资源、传统美食和当地葡萄酒、景观或风景、交通可达性、人口数量
丁碧莹^[25]	废弃铁路改造与再利用评估	到相邻城市中心距离、周边土地使用性质、周边居住用地出让价格、商业密度、人口密度、第三产业密度、城市路网密度、周边公交站点密度、距离轨道站点距离、市政配套设施完备度、生活性配套设施完备度、用地周边景观资源优势
Eizaguirre-Iribar等^[16]	废弃铁路作为城市节点、非机动车交通轴的潜力	公交车站数量、电车站数量、与最近高速公路的距离、停车容量、该地区的绿道路线、到市中心的距离、人口密度、土地利用、居民人数、森林覆盖率、农业土地利用
刘晶等^[27]	低效铁路用地综合开发利用潜力	与城市中心距离、商服业聚集度、土地价值、路网密度、公交便捷度、生活性设施完备度、地块大小、地块形状、领域土地利用

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经过与专家反复交流论证，遵循系统性、代表性、独立性、可获得性、可定量化等原则，保留了约束实施难易程度的指标（如路面类型、可访问性、坡度等）、影响再生需求差异的指标（如土地价值、人口密度、绿地率等）；精简合并了重复冗余的指标（如商业密度、第三产业密度等）；基于研究区环境问题，增加了必要的生态环境指标（如城市热岛、空气质量等）。最终从供给侧的铁路属性、保存状态以及需求侧的土地区位、交通条件、社会服务和生态环境六个方面选取15项指标，构建研究区废弃铁路再生潜力评估指标体系（表2），并参考相关文献确定指标的正负属性^{[7,8,16,25,27]}。

表2 废弃铁路再生潜力评估指标体系

Table 2 Index system for assessing the regeneration potential of abandoned railways

准则层	要素层	指标层	指标含义	属性	计算方法与说明
供给要素（属性特征）	铁路属性	铁路坡度X₁	废弃铁路的地形起伏度	-	$I = h / l \times 100 %$ ；h为高程差（m）； $l$ 为水平距离（m）
		铁路高程X₂	废弃铁路相对于基准面的高度	-	$I = H$ ； $H$ 为高程（m）
		腹地宽度X₃	废弃铁路沿线可利用的闲置土地宽度	+	$I = w$ ； $w$ 为铁路沿线可再利用土地平均宽度（m）
	保存状态	路面类型X₄	废弃铁路路面保存状态	+	铁路荒废严重、垃圾遍地，赋值1 部分铁路荒废、杂草丛生，赋值2 铁路保存完好、环境整洁，赋值3
	保存状态	可访问性X₅	废弃铁路的可达性、可接近性状态	+	位于住宅区内、访问受限，赋值1 部分位于住宅区、访问受限，赋值2 位于公共区域、可访问，赋值3
需求要素（社会环境）	土地区位	土地价值X₆	废弃铁路土地开发的潜在价值，以周边居住区的平均房价表征	+	$I = \sum_{i = 1}^{k} K_{i} P_{i} / n$ ；K_i为样点i的房价（元）；P_i为样点i的数量（个）；n为样点总数量（个）
		商业设施聚集度X₇	废弃铁路周边的繁华程度	+	$I = \sum_{i = 1}^{k} Q_{i} / S$ ；Q为商服设施点数量（个）；S为用地面积（m²）
		土地利用混合度X₈	废弃铁路周边多种性质土地利用的混合程度	+	$I = - \sum_{R = 1}^{R} V_{r, i} l n (V_{r, i}) / l n (R, i)$ ； $R$ 为评估单元i的土地利用类型数量（个）； $V_{r, i}$ 为第 $r$ 类土地利用在评估单元i的面积占比（%）
	交通条件	路网密度X₉	废弃铁路周边的交通便利度	+	$I = L / S$ ；L为道路总长度（m）；S为用地面积（m²）
	交通条件	公交便捷度X₁₀	废弃铁路周边的公共交通服务水平	+	$I = \sum_{i = 1}^{k} T_{i} / S$ ；T为公交站点数量（个）；S为用地面积（m²）
	社会服务	公服设施聚集度X₁₁	废弃铁路周边的生活便利度	+	$I = \sum_{i = 1}^{k} N_{i} / S$ ；N为公服设施点数量（个）；S为用地面积（m²）
		人口密度X₁₂	废弃铁路周边的人口聚集度	+	$I = P / S$ ；P为总人口数（人）；S为用地面积（m²）
		绿地率X₁₃	废弃铁路周边的绿化水平	-	$I = S_{g} / S$ ； $S_{g}$ 为绿地面积（m²）
	生态环境	城市热岛效应X₁₄	废弃铁路周边热岛分布情况	+	采用QIN_SC算法进行地表温度反演，详见Dong等^[28]
	生态环境	空气质量AQI X₁₅	废弃铁路周边区域的空气质量	+	$I = m a x [I A Q I 1, I A Q I 2, I A Q I 3, \dots, I A Q I n]$ ； $I A Q I$ 为空气质量分指数； $n$ 为污染物项目；AQI在各分指数中取最大值

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2.2.3 评估模型建立

（1）基于熵权法的权重确定

熵权法是一种通过各指标间的信息熵^[29]，即变异情况，决定指标权重的度量方法，在一定程度可以有效克服由主观因素决定权重产生的偏差，赋权结果相对客观。具体步骤如下：

① 创建原始矩阵及其标准化处理

创建m行（m表示评估对象），n列（n表示指标个数）的初始指标矩阵X：

（1）

X = [x_{i j}]_{m \times n}

为消除量纲不同导致的误差，对初始矩阵进行标准化处理，记为标准化矩阵B= $(b_{i j})_{m \times n}$ ，标准化公式为：

对于正向型指标（越大越优）：

（2）

b_{i j} = \frac{x_{i j} - m i n (x_{i j})}{m a x (x_{i j}) - m i n (x_{i j})}

对于负向型指标（越小越优）：

（3）

b_{i j} = \frac{m a x (x_{i j}) - x_{i j}}{m a x (x_{i j}) - m i n (x_{i j})}

② 计算特征比例（贡献度） $p_{i j}$ 和指标信息熵值 $e_{j}$ ：

（4）

p_{i j} = b_{i j} / \sum_{i = 1}^{m} b_{i j}

（5）

e_{j} = - K \sum_{i = 1}^{m} p_{i j} l n p_{i j}, K = 1 / l n m

③ 计算指标权重 $w_{j}$ ：

（6）

w_{j} = (1 - e_{j}) / \sum_{j = 1}^{n} (1 - e_{j})

（2）基于TOPSIS的潜力计算

TOPSIS是一种经典、应用广泛的多准则、多属性决策评估方法，被称为是最能接近理想解的排序式研究方法^[30,31]。该方法通过计算评估对象与正理想解和负理想解之间的距离来评价各评估对象的相对优劣。具体计算步骤如下：

① 构建加权标准化矩阵 $Z$ ：

（7）

Z_{i, j} = \frac{b_{i, j}}{\sqrt{\sum_{i = 1}^{m} {b_{i, j}}^{2}}} \times w_{j}

② 确定正理想解 $Z^{+}$ 与负理想解 $Z^{-}$ ：

（8）

\begin{matrix} Z^{+} = [m a x (z_{i j})] = \{z_{1}^{+}, z_{2}^{+}, \dots, z_{n}^{+}\} \\ Z^{-} = [m i n (z_{i j})] = \{z_{1}^{-}, z_{2}^{-}, \dots, z_{n}^{-}\} \end{matrix}\}

③ 计算各指标值与正负理想解的距离：

（9）

D_{i}^{+} = \sqrt{\sum_{j = 1}^{n} (z_{i, j} - z_{j}^{+})^{2}}

（10）

D_{i}^{-} = \sqrt{\sum_{j = 1}^{n} (z_{i, j} - z_{j}^{-})^{2}}

④ 计算评估对象与理想解的相对贴近度：

（11）

E_{i} = D_{i}^{-} / (D_{i}^{+} + D_{i}^{-}) (0 \leq E_{i} \leq 1)

$E_{i}$ 值越大，说明潜力越高。反之，则说明潜力越低。

2.3 数据来源

本文使用四类数据量化废弃铁路再生潜力评估的所有必要指标，包括地理空间数据、社会经济数据、POI数据、遥感影像数据。高分遥感影像数据来自于2022年2月获得的、分辨率为0.46 m的谷歌地图（http://ditu.google.cn），用于提取铁路沿线绿地空间。Landsat 8遥感影像下载自美国地质调查局USGS网站（https://www.usgs.gov），产品类型为L1T，影像获取于2019年8月28日，所选用影像数据成像质量较好。地理空间数据下载自地理空间数据云网站（https://www.gscloud.cn），包括DEM（数字高程模型）、道路网络、土地利用数据。社会经济数据来自大连市统计年鉴，包括街道人口数据。为了获取房价数据，运用python网络爬虫技术进行房价网页数据爬取。POI数据来自高德地图的POI数据库，包括医疗设施、教育设施、娱乐设施、餐厅、购物设施、公交/地铁设施等。空气质量数据来自辽宁省生态环境监测中心发布的国控空气质量自动监测点位的结果。

3 结果分析

3.1 废弃铁路再利用潜力评估分析

按照与城市主干道或河流的交叉口将大连机车厂废弃铁路划分为四段铁路段（表3），各段废弃铁路再生潜力的指标计算结果如图3所示。路段1铁路荒废严重、杂草丛生、保存状态较差，路段2、路段4铁路保存状态良好、环境整洁。路段4位于机车厂厂区内，铁路线坡度、高程、土地利用混合度及周边区域绿地率最低，城市热岛效应最为严重，沿线闲置、可再利用空地资源丰富。路段1到路段4逐渐靠近城市中心区商圈，路网密度、商业设施聚集度、公交便捷度持续增高，人口密度也逐渐增加；公共服务设施聚集度、空气质量指数最高值出现在沿线为高校和软件园的路段1，最低值则出现在居住区环绕的路段2。

表3 大连机车厂废弃铁路路段划分

Table 3 Section division of Dalian Locomotive Factory Abandoned Railway Line

路段	位置	长度/m
路段1	黄浦路至五一路段	2536
路段2	五一路至西南路段	1806
路段3	西南路至沿河街段	2324
路段4	沿河街至西北路段	2992

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图3

图3 大连机车厂废弃铁路再生潜力指标量化

Fig. 3 Quantification of indicators for the regeneration potential of Dalian Locomotive Factory Abandoned Railway Line

将大连机车厂废弃铁路再生潜力评估指标数据带入式（1）~式（11），可以得到潜力指标权重和各路段废弃铁路再生潜力值。图4结果表明，位于大连市正在推动的机车厂工业遗产保护再利用片区的路段4的潜力值最高（0.638），其次为路段3（0.486）。而已被更新为火车主题创意街的路段1（0.262）呈现出较低的潜力值。因此，决策前的废弃铁路再生潜力评估和区域统筹规划尤为重要。大连机车厂废弃铁路再生优先级排序由高到低为路段4、路段3、路段1、路段2，可依此评估结果制定分期实施计划。

图4

图4 大连机车厂废弃铁路再生潜力评估结果

Fig. 4 Assessment results of the regeneration potential of Dalian Locomotive Factory Abandoned Railway Line

3.2 废弃铁路更新策略分析

基于对大连机车厂废弃铁路沿线再生潜力量化评估分析，从分区功能定位和分期开发建设两个层面制定废弃铁路更新策略。分区功能定位层面结合废弃铁路再生潜力指标特征引导再生功能方向，制定具体的更新改造策略，精准发挥各路段的特异性；分期开发建设层面结合废弃铁路再生潜力评估结果进行近远期结合、分期建设计划制定，保障资金微循环、减轻投资与财务压力。

3.2.1 分区功能定位

路段1铁路沿线为青年人集聚的高校与软件园，拥有两处功能单一、活力有待提升的火车主题创意街，土地利用混合度最高。应对火车主题创意街未充分利用的问题，同时满足年轻客群对创业、新型娱乐社交以及铁路周边各类人群对多样化活动的需求，路段1可打造为“创新创意活力区”（图5）。将闲置的火车厢更新改造为创意、创客空间，与高校、企业联动，实现以低成本发展创意产业，为创意人才搭建无成本、可交流、集会、展示的平台，吸引和集聚年轻的创新创业人才。此外，潜力指标量化结果表明路段1商业设施聚集度、公交便捷度、路网密度最低、空气质量相对较差。基于此，可利用铁路沿线开敞空间进行生态化改造，增加小型绿地活力空间、改善空气质量；并可在铁路沿线周边地区规划形成多元化的商业、娱乐、创意、文化中心，补齐商业设施短板、丰富商业业态，形成汇集人气、城市亮点鲜明的特色地区和就业地区；面对路网密度低的问题，可通过路网规划与城市道路慢行系统衔接，打造与慢行系统连通的开放式环境，提高废弃铁路线的交通可达性和便捷性。

图5

图5 大连机车厂废弃铁路线再生策略分区

Fig. 5 Strategy zoning for the regeneration of Dalian Locomotive Factory Abandoned Railway Line

路段2铁路沿线土地利用混合度较高，以居住用地为主。铁路线位于沿线社区中间，周边多为高大乔木，植被覆盖率较高，形成良好的私密空间，平时也有居民在铁轨上散步。考虑到此路段缺乏专门的人行步道以及居民的休闲需求，路段2可改造为“铁路步道野趣区”。通过整理铁轨沿线闲置用地设置人行步道，对步道空间进行功能植入，包括儿童游乐园、密林花园等，丰富场所的空间趣味性与体验感。此外，潜力指标计算结果显示路段2周边区域公共服务设施聚集度最低、商业设施聚集度、公交便捷度、路网密度较低，为补足基础设施短板，可增加铁路沿线社区商业、文化活动站、社区公园、健身公园等建设，完善公共服务设施、提高铁路沿线的社区活力；并在衔接城市慢行系统基础上，结合城市公共交通专项规划在与城市道路交叉口处设置公交、地铁站，提高路段1、路段2的公交便捷度。

路段3沿线可利用闲置空地资源丰富，经过台山油库、台山冷冻厂、富国公园（城市级观景平台）、马兰河等功能节点，人口密度较高。结合其良好的空间资源与人口基础，路段3可改造为“中心公园休闲区”。潜力指标计算结果显示路段3部分路面杂草丛生、公共服务设施聚集度较低、城市热岛强度较高，可结合铁路沿线衰败的公共空间进行中心公园的功能和景观更新，通过多元化的材质、色彩、技术提升中心公园和景观元素的艺术化，形成大连城市中心区公共艺术的集中展示区。通过打开边界空间重点处理铁路公园廊道与重要功能节点的衔接点，包括对马兰河河道进行综合整治以缓解热岛强度，并将滨水景观与铁路景观相结合，为步行和慢跑创造特殊的交互观赏空间；利用有保留和利用价值的工业建筑（台山油库、冷冻厂），更新为艺术馆、演艺厅、剧场等艺术展示空间，联通铁路公园与富国公园，打造独特城市级观景区，提升公共服务水平。

路段4处于机车厂厂区核心区，毗邻西安路商圈，周边土地利用类型丰富，路网密度、公交便捷度、商业服务设施聚集度以及人口密度最高，是大连市正在推动的机车厂工业遗产保护再利用片区。结合市自然资源部门组织编制的《大连市机车厂地区工业遗产保护城市设计》规划为“机车文创艺术区”。保留工业厂房活化利用为铁路记忆博物馆、展示馆、文化馆、创意产业空间，其他工业建筑改造为艺术家创意工作室；打破西安路商圈只有商业、没有休闲的现状，将其商业形态由线性变为面状，整个片区打造为集创意文化、工业展示、商务商业、居住休闲为一体的多元、开放、融合的现代居住与艺术街区。此外，潜力指标计算结果显示路段4绿地率最低、城市热岛强度最高、空气质量相对较差。为此，可利用铁路沿线零散用地和闲置地营造线性绿道空间与规划景观节点，破解片区绿化不足、城市热岛、空气质量问题。

3.2.2 分期开发建设

在分区功能定位引导基础上，结合大连机车厂各路段废弃铁路再生潜力值确定更新优先级，制定近、中、远分期开发建设计划。近期结合大连市推动的机车厂地区工业遗产保护工作开展高潜力值路段4“机车文创艺术区”的建设，由易入难、逐步积累相关经验，形成具备一定规模、效应良好的铁路遗产改造示范区。这一阶段重点识别和解决废弃铁路再生实施过程中出现的技术与政策问题。中期利用第一阶段积累的认知和经验进行较高潜力值路段3“中心公园休闲区”的更新改造，规范建设管理流程。这一阶段要营造公开、公正、公平的市场氛围，使废弃铁路再生建设步入规范化、科学化的轨道，为其有效推广提供指导。远期结合其余各路段更新方向，全面推进大连机车厂废弃铁路再利用进程，实现废弃铁路再生环境效益、社会效益和经济效益的充分发挥。在渐进更新的过程中，前期的盈利投入后续滚动开发，避免一次性的资金投入，减轻投资与财务压力，以“由易到难，滚动开发”的方式保障资金微循环。最终重构大连中心城区的自然生态网络、缝合社会人文生态环境的割裂、推动城市资源的优化配置与整合，实现可持续的城市更新发展之路。

4 结论与讨论

4.1 结论

城市废弃的铁路空间对周边人居生活环境造成了许多不利影响，给城市带来了一系列社会、环境问题。考虑到其优越的地理位置、历史价值、线性空间的连通性以及与中心城区社区的关系，废弃铁路再生在城市高质量发展中变得越来越重要。在世界各地，废弃铁路作为线性工业遗产为高密度城市中心区可持续发展和景观再生提供了有效的途径。然而，对废弃铁路再生日益增长的社会需求往往与稀缺的公共资金相矛盾。因此，城市规划师和管理者有必要根据废弃铁路的再生潜力确定更新改造的优先级。

既有废弃铁路再生研究多处于策略探索阶段，缺少统筹考虑铁路用地内部属性特征和铁路周边外部社会环境进行废弃铁路再生潜力系统量化评估，并为选择不同再生模式提供一般分析框架、提出针对性更新策略的研究。本文从新的视角提出了城市废弃铁路再生潜力的分析方法，该方法结合遥感影像、地理空间、社会经济、POI等数据，从供给侧的属性特征以及需求侧的社会环境两个层面构建指标体系，利用熵权TOPSIS模型对废弃铁路再生潜力进行评估，以此确定改造优先级，并结合分区功能定位和分期建设计划制定针对性更新策略。结果表明，各路段废弃铁路再生潜力呈现空间异质性，路段4的潜力值最高（0.638），其次为路段3（0.486），路段1（0.262）、路段2（0.191）潜力值较低。

4.2 讨论

大连机车厂废弃铁路再生的实证应用表明，处于大连市正在推动的机车厂工业遗产保护再利用片区的路段4潜力值最高；已经更新为火车主题创意街的路段1呈现出较低的潜力值。因此，决策前的废弃铁路再生潜力评估和区域统筹规划尤为重要。本文提出的方法可用于计算考虑供给侧和需求侧的废弃铁路再生潜力优先级，使城市管理者能够依据潜力值制定分期实施计划、优先考虑潜力得分较高的路段，并根据潜力评估指标计算结果给每段废弃铁路段赋予最合适的功能、制定特异性更新策略，为规划决策过程提供有益的信息和支持。

此外，在目前的研究工作中，本文确定了以属性特征层面的铁路属性、保存状态以及社会环境层面的土地区位、交通条件、社会服务、生态环境为关键要素的废弃铁路再生潜力定量评价，从实证分析结果来看具有一定的合理性。但是由于数据来源的限制，诸如路面类型、可访问性等指标量化过程需要耗费人力与时间。在未来的推广应用中，随着数据的增加和地理数据分辨率的提高，可以实现通过低成本、可推广的地理空间数据进行城市废弃铁路再生潜力的快速评估。同时，依托因地制宜的城市更新问题、更详细的地理空间数据，更为完善的城市废弃铁路再生潜力评估体系构建有待持续深入探索。

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Nowadays, in many countries around the world, abandoned railways are considered as important resources that can be recovered and converted into greenways, thanks to their specific adaptability to this function. With its about 1000 km of dismantled lines, Sicily is the Italian region where the abandonment of railways is more evident. Nevertheless, to the present day, only about 20 km have been converted in greenways. As a recovery action requires large investments, it is necessary to determine a priority list based on the actual suitability of a track to be converted. Therefore, the aim of this paper was to define and apply a methodology, based on multi-criteria analysis associated with geographical information system (GIS), for the assessment of different suitability degrees of an abandoned railway to be converted in greenway for agro-touristic and cultural use of the land. The work was developed on two abandoned railway lines, sited in the province of Syracuse, embedded in landscapes of great value thanks to the existence of natural areas and cultural heritage. The applied method attributes great importance to the quality of the landscape that is considered in the same way as the intrinsic characteristics of the track. Several indicators were weighed and spatially mapped to describe the local resources at the margin of the track and the characteristics of the stretches of the two lines. The GIS analysis allowed obtaining various intermediate maps containing the necessary information for drawing the ultimate maps, which showed the suitability of each line to be converted in greenway. The results showed that the suitability level depends on the specific characteristics of the railroad and its marginal values, as well as on the quality of the landscape and the development opportunities that it offers. The creation of greenways can thus become a support to make easier the integration between the landscape and the growing demands of land, economic and tourist development, while maintaining intact the rural land and favoring its connection with the urban centers. The study, although referred to specific territorial areas, is generally valid from a methodological point of view and can be applied in other contexts.

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随着中国城镇化步入中后期发展阶段，以及空间规划改革与高质量发展的时代背景下，城市更新是存量时代城市空间可持续发展的关键议题。但目前还存在着城市更新在国土空间规划体系中定位不清晰等问题，如何更好地推动新时代国土空间规划衔接和融入城市更新，作为解决城市病、进行城市空间治理的有效手段亟待探索。简要梳理城市更新研究进展，以英国伦敦的大型城市更新规划—机遇区规划作为典型案例，分析机遇区规划的概念内涵、演变过程及不同类型，重点解析以金融和创新产业为重点的商业发展型、以维护和延续历史风貌为重点的文化旅游型、以棕地修复和发展绿色产业为重点的工业发展型等三种具有代表性典型机遇区规划项目。在此基础上，提出英国伦敦机遇区更新规划对中国国土空间规划的启示：在五级三类国土空间规划体系中明确城市更新的定位及编制要求与标准；以城市更新为抓手，促进城市存量空间人居环境质量与社会公平和谐；对不同类型城市以及城市不同类型地块，均需因地制宜地构建差异化的城市更新策略；借鉴基于自然的解决方案，尊重城市区域的自然资源本底和地理属性特征；延续城市历史文脉，挖掘打造地方性、有特色的城市精神。

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铁路是国民经济和社会发展的重要基础设施。伴随中国经济发展和城市化进程,铁路运营里程快速增加,用地规模不断扩大。但受行业特点、线路规划、功能设计、土地管理等因素的影响,既有铁路用地中存在一定数量的低效利用或废弃闲置土地。由于铁路用地具有公益性、无偿划拨性、使用无期限性等特点,在当前支持盘活现有铁路用地、鼓励实施土地综合开发的背景下,根据既有铁路用地的利用性质及设计功能的发挥情况,在对土地利用效率进行综合分析的基础上,针对低效（闲置）铁路存量用地的资源条件和利用态势提出优化开发途径,结合潜在利用方向进行综合潜力评价,进而提出综合开发利用策略是促进土地节约集约利用的有效途径。研究以建设用地改造方向为重点,选取南京市区范围内4宗低效（闲置）铁路存量用地进行案例分析,以期为开展低效（闲置）铁路存量用地的综合开发利用提供分析思路,对推进铁路存量用地的合理开发、有效利用提供策略参考。

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Railway is one of the important infrastructures for national economic and social development. With the rapid development of railway construction, the railway land is constantly expanding. There exist a certain number of inefficient/idle railway lands, which are induced by the industrial characteristics, railway route planning & functional design, land resource management and other factors. There are certain characteristics of railway lands including public welfare, free transfer, and unlimited duration of usage. Under the circumstances of increasingly prominent bottleneck of land resources, the comprehensive development and utilization of inefficient and idle railway land resource is of great significance, which will enhance the efficiency of resource utilization, improve the value of land resource, promote the regional development and improve the quality of environment. In order to promote the healthy development of railway industry and speed up the reform of railway enterprises, currently, several policies were proposed to revitalize the existing railway land and raise the efficiency of land use. It is of great significance to fully exploit the inefficient /idle railway land resources on the basis of ensuring the safety of railway transportation. The efficient use of the stock of railway land not only performs in the utilization benefit, but also reflects in the dynamic temporal changes. According to current situation of railway land use and the utilization efficiency, the stock of railway land can be divided into three categories, including normal use, inefficient use and idle state. There is a certain number of reserved land for development in practice because of the particularity of railway planning. In order to bring the inefficient and idle railway land resources into full play, a reasonable approach of comprehensive development and utilization should be adopted. Combining with the type of land use, land-use efficiency, city planning and other factors, this paper proposed a utilization strategy based on the potential evaluation of inefficient/idle railway lands. Meanwhile, the reform of inefficient/idle railway land into construction land can be divided into several categories, such as commercial service industry, urban landscape transformation, urban rail transportation, industrial warehousing services, etc. The selections of the corresponding comprehensive utilization types are based on the location, the traffic convenience, the completeness of service facilities, and other aspects of site conditions. Four cases of inefficient and idle railway land in Nanjing city were selected as study cases. By using the comprehensive evaluation framework and multi-source data, the results demonstrate the effectiveness of the methodology.

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