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JOURNAL OF NATURAL RESOURCES >

2025 , Vol. 40 >Issue 6: 1504 - 1522

DOI: https://doi.org/10.31497/zrzyxb.20250605

Urban Renewal and Governance Reform

Evaluation of the cultural and tourism development potential of urban built heritage and its renewal mechanism: A case study of the main urban area of Dalian

  • ZHANG Hong-chi ,
  • PENG Hai-yang ,
  • GAO Jia-lu ,
  • WANG Feng-lin ,
  • ZHU Pei-sheng
Expand
  • School of Architecture and Fine Art, Dalian University of Technology, Dalian 116024, Liaoning, China

Received date: 2024-10-21

  Revised date: 2025-01-22

  Online published: 2025-05-26

Fold

Abstract

The integration of culture and tourism is becoming a new engine for boosting domestic demand in China, and the assessment of the potential for cultural and tourism development can help to reuse the built heritage of the city and renew it with high quality. Under the heritage conservation policy of integrated management, how to quickly identify and categorize built heritage with potential for enhancement, and how to gather multiple heritage resources to build a cultural and tourism network has become a key issue in cultural heritage renewal. Taking built heritage in the main urban area of Dalian as the object of study, combining field research scoring, geospatial, socio-economic, demographic and streetscape image data, we constructed an evaluation system of built heritage regeneration potential from three levels, namely supply potential, demand potential and regional security power, and further refined it with six elements, namely environmental value, ontological value, market demand, cultural renewal demand, regional resource conditions and tourism resource extensibility. Through the collection and sorting of heritage lists, the existing built heritage with development value was screened and identified, and the improved CRITIC and TOPSIS integrated evaluation models were used to comprehensively evaluate the development potential of built heritage sites, and the data of each element and criterion layer were visualized and analyzed. Based on the kernel density analysis, the joint heritage renewal areas were divided and the renewal priority of each area was determined. The results show that: (1) The differences in the development value of each built heritage are concentrated in the two aspects of supply potential and regional security power. (2) The demand potential, especially the demand for cultural renewal, is less different from region to region. (3) The higher comprehensive development value is observed in the urban core area. Based on the evaluation results of each element and the comprehensive analysis, we put forward the renewal mechanisms for the heritage development models in various regions. Finally, we select the most representative heritage sites with priority for renewal in each region, providing references for the protection and development practices of existing urban built heritage.

Key words： built heritage; cultural and tourism development; regeneration potential assessment; renewal mechanism

Cite this article

ZHANG Hong-chi , PENG Hai-yang , GAO Jia-lu , WANG Feng-lin , ZHU Pei-sheng . Evaluation of the cultural and tourism development potential of urban built heritage and its renewal mechanism: A case study of the main urban area of Dalian[J]. JOURNAL OF NATURAL RESOURCES, 2025 , 40(6) : 1504 -1522 . DOI: 10.31497/zrzyxb.20250605

党的“二十大”明确指出：“坚持以文塑旅、以旅彰文，推进文化和旅游深度融合发展”[1]。在政策支持、网红效应与大众传媒的推动下，中国文旅资源得到广泛开发，国内文旅产业复苏不断提速[2]。但中国文旅产业发展仍需进一步扩大供给，发掘文化遗产的供给潜力，实现遗产更新最优配置，以适应供给侧结构性改革要求[3]。建成遗产是具有特定历史意义的城乡建成区及其景观要素[4]，其作为文旅产业发展的重要物质载体和关键资源，具有深刻的社会、文化与经济价值，其保护与发展监督受到各级政府的高度重视。如成都宽窄巷子、上海“新天地”、北京首钢老工业区等历史文化遗产经改造开发，已然成为城市复兴“新地标”，为当地文旅产业注入了强大活力。中国现存大量建成文化遗产，这些遗产作为加强社会凝聚力和推动城市更新的关键，已成为资源枯竭型地区实现经济转型的重要途径，是旅游资源集合发展的有效带动力[5]。
当前，中国旅游规划过程中的遗产保护与开发仍面临着巨大挑战：在文旅开发需求与风貌保护的冲突下部分建成遗产被孤立式保护致使遗产闲置，从而引发保护性衰败与建设性破坏[6]。尤其是大量的工业与居住建筑遗产受文物保护政策与产权[7]、开发资金[8]等多重限制难以推进更新工作，从而处于荒废状态，造成了大量文旅资源浪费与城市安全隐患；由于早年以经济发展需求为主导的不当保护思路致使遗产的文脉保护受到冲击，使得遗产开发过程中缺乏文化支撑力；同时，同城的多类型建成遗产难以在空间上形成连通且背景同源特征使得建成遗产开发面临同质化的竞争[5]，如何发挥不同建成遗产特色，形成相互促进，相互带动的旅游资源集合体成为文旅发展的关键问题。此外，中国现存大量建成遗产且类型丰富，其保护等级与开发价值不一，在以保留为主的保护模式下[9]，基于遗产多尺度连续发展与城市文旅网络构建需求，对城市范围内的遗产进行整体性评估是十分必要的。
东北地区由于人口流失、城市收缩与经济发展动力不足等问题，建成遗产更新发展也相对滞后，遗产的“废弃性保护”问题尤为突出。大连作为东北地区的代表城市之一，其旅游发展较好且近现代遗产留存较多。大连现存遗产与东北其他城市具有高度相似性，存在着遗产年代近、等级低、保护力度不足等共性问题。通过对大连待更新遗产的调研与分析，可进一步发现既有遗产的保护问题，以此为基础提出更新与治理策略，可为东北地区建成遗产综合治理与文旅资源开发提供参考。本文基于多源数据，从供给侧的本体条件、需求侧的开发价值以及保障力的区域旅游条件三个层面，构建建成遗产开发潜力评估体系。以大连市主城区为例，通过遗产名录收集与梳理，筛选并确定现存具有开发价值的建成遗产，基于改进的CRITIC（Criteria Importance Though Intercrieria Correlation）与优劣解距离法（Technique for Order Preference by Similarity to an Ideal Solution，TOPSIS）评价模型进行开发潜力评估。最终确定各建成遗产的开发优先级并利用空间分析法构建遗产保护分区，为大连市建成遗产更新以及旅游资源组合发展提供参考。

1 文献综述

1.1 建成遗产整体性保护与开发相关研究

“建成遗产”这一概念于1999年由ICOMOS（国际古迹遗址保护协会）首次提出，现泛指以建造方式形成的文化遗产，由建筑遗产、城市遗产和景观遗产三部分组成[10]。其中的“城市遗产”这一概念最早由乔万诺尼（Gustavo Giovannoni）提出，随着理论的发展城市建成遗产的概念逐渐扩展，由历史性纪念物、“次要建筑”扩展到城市特色空间与环境等多个层面，在既有研究与遗产相关保护文件中多指在城市中体现一个城市历史、科学、艺术价值的具有传统和地方特色的历史街区、历史环境和历史建筑物等。这些遗产既有已列入保护清单的，也包括有待评估和认定的潜在保护对象。随着普查与保护工作的推进，建成遗产的整体性保护研究引起广泛关注，国内外学者从遗产的分布特征[11]、保护状态[6]、开发价值[5]与空间网络联动性[12]等方面入手，探讨了区域式多点位遗产的保护模式与发展规律。
此外，建成遗产的区域性规划与联合性发展也在文旅开发实践中得到了广泛认可。2004年德国梅克伦堡市引入“旅游链”的概念，通过系统评估利用交通规划组织形成多样的出行组合带动区域旅游资源发展[13]；2008年英国利物浦充分利用其大量的城市文化遗产通过一系列文化导向的多元复兴政策带动了城市经济发展；近年中国东北地区则通过冰雪文化与冬季运动联合文化遗产发展为区域旅游产业增添了新活力[14]。针对文旅发展中的遗产保护问题，国内外学者对建成文化遗产的开发动力机制[15,16]、规划与可持续发展[17,18]、旅游开发的感知和满意度评价[19]、遗产旅游开发价值与潜力评估[20,21]等方面进行了分析与研究。
中国建成文化遗产的保护更新工作虽已在稳步推进，但广泛的历史遗产仍需进一步的整体性评价以及与城市规划对应的空间联通分析。针对建成遗产的孤立式保护与碎片化开发问题，激活历史网络、形成有序的空间序列尤为紧迫。

1.2 建成遗产分析方法研究

遗产保护现状分析方法早期多使用昂贵且耗时的传统数据收集方法，例如问卷调查和实地调查，后常在此基础上利用层次分析法对数据进行定量分析[22]。但该类方法缺乏普适性，且对于大范围或多点位的遗产研究是具有挑战性的。为了克服实地调研的局限性，不同学者针对遗产发展现状构建了多样的分析方法，Wang等[23]运用多源数据综合分析了历史街区空间品质，为历史片区发展提供参考；Liu等[24]通过构建空间信息数据库解析了铁路建筑遗产的时空分布规律；Wang等[25]利用社会网络分析全面考察了京杭大运河沿线设施的空间联系与网络状况；时少华等[26]运用旅行费用区间法（TCIA）和条件价值法（CVM）对遗产的游憩价值进行分析。这些基于数据量化分析的研究方法更加高效、客观、系统，为建成遗产保护研究提供了新思路。基于多样的分析方法，研究人员通过构建文化旅游路径[27]、划分旅游潜力类型分区与保护结构梳理[12]，为中国城市地区遗产资源保护与旅游开发提供实践路径参考。
本文基于多元数据构建多层次评价体系，结合主客观数据，采用定性与定量结合的方式对多建成遗产进行整体分析。其中，创新性地将街景影像色彩和谐度算法、实地调研评分与文本数据结合等方法应用到评价体系之中。

1.3 建成遗产价值评估体系研究进展

现有建成遗产价值评估体系多为基于政策分析的主观评价或基于数据分析的定量研究。一般遗产评估体系包括以下几个步骤：（1）选择评价准则与指标；（2）指标赋权并运用指标叠加进行综合评价；（3）对整体价值进行某种形式的相对重要评价。
早期在保护导向下，建成遗产评估更为注重本体价值，针对遗产的历史、艺术、科学价值，基于政策文件与遗产现状进行分析与评价[28]。随着智慧城市的概念和大数据应用（如街景图像、POI数据、DMSP/OLS夜间灯光图像数据等）的普及，大量的客观数据与指标被应用于建成遗产的评价体系之中，评价准则向结合市场与环境价值的综合分析转变。研究者从不同层面构建了遗产的评价体系（表1），如供给侧与需求侧结合[32]，开发潜力、条件与效益结合[34]等角度。
表1 应用遗产价值评估体系的典型文献

Table 1 Typical literature on heritage value assessment systems

文献 评估内容 准则层 要素层
Wang等[25] 历史街区空间品质 — 活力、安全、景观
Fan等[29] 军事聚落遗产评价 — 历史价值、科学价值、社会价值、文化价值、艺术价值
Zhang等[30] 文化遗产评价体系构建 资源概况、资源开发
和保护		 文化遗产价值、发展前景、现有条件
马斌等[31] 工业遗产旅游价值评价 本体条件、旅游延伸性、区域旅游条件 遗产等级、空间可转化性、历史价值、科技价值、社会化价值、艺术审美价值、游客体验性、可展示性、旅游群体、旅游硬件条件、旅游业发展情况
王苗等[27] 红色文化遗产空间价值
评估		 资源禀赋、开发利用 文化遗产价值、文化遗产现状、开发价值评估
董菁等[32] 铁路遗产价值评估 供给要素、需求要素 铁路属性、保存状态、土地区位、交通条件、社区服务、生态环境
高云洲[33] 历史文化街区核心价值 本体价值、保护现状、保护潜力 历史文化、科学技术、审美价值、街区风貌完整性、旅游休闲价值、资金支持
文旅开发价值评估相较于遗产保护评估更加关注遗产的经济开发效益与区域发展带动性[35]。针对建成遗产的地理关联性、发展多元性与文化联动性等文旅价值属性，学者们在文旅价值评估过程中把旅游资源区域联系作为重要指标进行分析[31]，并从旅游资源的可达性与服务设施和辅助设施连通性[36]等方面入手对文旅资源的可组合性与开发价值进行分析。但整体上看，仍需针对多类型、大范围的建成遗产进行更加全面的价值评估与资源组合更新路径探索。
既有研究中评估体系构建多针对非物质文化遗产与单一类型的建成遗产展开，如：马斌等[31]、徐苏斌等[37]针对工业遗产、王苗等[27]针对红色文化遗产的分布与价值进行分析。该类研究对某类遗产的共性发展与更新问题进行了针对性讨论。而本文则从多类型建成遗产的空间联合性与综合治理角度出发进行评估研究。

2 研究方法与数据来源

2.1 研究区概况

大连作为中国东北地区著名旅游城市，其典型的近现代历史文化、独特的海洋文化与秀美的生态文化尤为突出。大连现存有大量建成文化遗产，但与其他东北城市相似，其文旅作用未被充分挖掘，对其进行建成遗产文旅开发评估，结合现有旅游资源优势将极大提升文旅经济和文创产业。

2.1.1 大连市建成遗产研究现状

据《大连市历史文化名城保护规划》《大连市不可移动文物保护条例》《大连市不可移动革命文物》与《大连工业遗产保护名录》等相关遗产名录统计，大连市各级文物保护单位共404处，历史地段共28处，工业遗产64处，其中重要近现代遗产约占75%。既有大连建成遗产相关研究可分为三类：（1）针对近现代尤其是范围较大且具有一定影响力的某个建成遗产进行保护现状与更新策略分析，如大连港与大连冷冻机厂等工业遗产[38]以及凤鸣街与连锁街等历史街区[39]的保护现状、改造设计与更新机制进行研究。（2）以古墓葬或古建筑为研究对象，探讨其文化特征与发展现状。大连遗存有大量青铜时代与汉代古墓[40]，极具科研价值，但经济开发价值差，位置较偏远闭塞，如何实现其可持续发展成为关键问题。（3）针对某一类型的建成遗产进行区域式的价值评估，其中以工业铁路以及红色遗址为主的评估最多[32]。

2.1.2 研究区概况

大连开埠建市于中山广场及周边区域，后向西北逐渐扩展，形成了以中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区为主城区的格局[15]。本文以主城区为研究范围，依据《大连市历史文化名城保护规划》，经整理筛选确定了现存建成遗产名录。根据多地《文物保护单位保护范围和建设控制地带划定及管理规范》，建成遗产可分为近现代重要史迹及代表性建筑（工业遗产、铁路遗产、革命遗产与其他）、古建筑、古遗址、古墓葬、石窟寺及石刻与其他6种类型，据统计，大连中心区现存五种类型（无石窟寺及石刻）共129处建成遗产。
经调研与查询确定其中34处为已更新遗产，即经过修缮与维护保留了既有历史文化特色并带动了区域旅游发展，具有一定知名度且人群活力与周边环境品质高的建成遗产点位，将其作为同源文化带动力分析基准进行整理归纳。另外95处存在破败荒废，功能性差，区位偏远，活力极低或严重缺乏配套设施等问题，确定为待更新遗产，以此为研究对象确定其文旅开发价值。
如图1所示，大连建成遗产主要集中分布于中山区且多为重要近现代遗产，甘井子区的遗产点位聚集区多呈带状分布且较为零散，个别点位分布于道路不便、人口稀少的山中，难以与其他遗产点位产生联系。待更新遗产点位集中分布在中山广场、人民广场、营城子街道与大连湾街道等区域。营城子街道与大连湾街道周边古建筑、古遗址较多且集中性相对较弱。整体来说，各个集中区域的遗产点位皆具有鲜明的特色，保护更新程度与区域发展水平具有较大差异，仍需进一步评估规划。
图1 大连建成遗产分布示意图

Fig. 1 Distribution of built heritage sites in Dalian

2.2 研究方法与数据来源

图2显示了本文评估方法流程。首先，确定建成遗产点位的服务范围；其次，从供给侧、需求侧与保障力三个层面出发，以建成遗产的环境价值、本体价值、市场需求、文化更新需求、区域资源条件与旅游资源延伸性六个要素构建待更新建成遗产再生潜力评估指标体系，基于专家评分、语义分割、地理空间分析等方法计算评估指标；最后，利用改进的CRITIC与TOPSIS模型对再生潜力进行综合评估，以此确定旅游开发优先级，根据核密度分析划分不同类别的更新区域并结合各级指标与结果提出针对性更新机制。
图2 建成遗产再生潜力评估技术路线

Fig. 2 Technical route for the assessment of the regeneration potential of built heritage

2.2.1 服务范围确定

由于待更新建成遗产类型复杂，且大部分遗产无明确划定保护范围，因此通过确定遗产中心点，划定适当缓冲区能够节省调研成本，快速有效地开展分析。
（1）基于实际范围的本体研究范围确定
在大连中心区的各类建成遗产中，建筑遗产占地面积较小，长度皆在120 m以内，但多向外延伸划定了建设控制区。有学者基于场地周围环境的共同可见性和连贯性，将历史古迹缓冲区半径确定为500 m，为遗产研究范围划定提供了参考[41]。而古墓、古遗址与工业遗产等类型的保护范围较大，据统计其核心保护区域的占地跨度在200~800 m之间。综合以上因素，以500 m划分缓冲区不仅能有效涵盖各类遗产的保护范围与建设控制地带，还能兼顾行人对建成遗产的可见性。
（2）基于可达性的区域研究范围确定
建成遗产周边区域发展是其旅游开发的重要带动力，亦是建成遗产潜力评估的重要影响因素。在既有遗产研究中，对景点周边环境分析多采用1000 m[21,28,42]的范围，而针对居民活动出行范围以及服务设施的服务范围多引入“15分钟生活圈”概念，以860~1500 m[43]距离居多。综合考虑景点的服务范围与可达性，采用1000 m缓冲区为区域研究范围。

2.2.2 指标体系构建

在建成遗产保护与开发过程中，以其本体的纪念与文化价值为发展基石，社会需求为发展动力，而周边经济、文化与环境等方面为其发展保障，这三个方面为影响建成遗产持续发展的关键因素。综合考虑既有相关研究准则（表1）与遗产发展要素，确定反映本体价值的供给潜力、综合社会属性的需求潜力、代表环境要素连接性的保障力为体系准则层，以此代表建成遗产的开发价值（表2）。
表2 建成遗产文旅价值评估指标体系

Table 2 Establishment of a system of indicators for assessing the cultural and tourism values of built heritage

准则层 要素层 指标层 计算说明
文旅供给潜力 环境价值 便利指数 500 m缓冲区内公共服务类POI数量/500 m缓冲区内道路长度
绿视率 500 m缓冲区内街景地图语义分割结果中绿化像素占比平均值
交通状况 500 m缓冲区内街景地图语义分割结果中所有机动车与公路像素占比平均值
环境协调性 ① 实地对照评分：建筑尺寸适宜，环境协调，色彩和谐5，建筑尺寸适宜，环境较和谐，色彩舒适4，一般3，环境不舒适2，尺寸不适宜，环境很差且不协调1
② 基于Python计算的500 m范围内街景正向图像进行色彩和谐度，取均值
本体价值 空间真实性 ① 实地对照评分：历史感强，有感染力，非常真实5，历史感较强，较真实4，一般3，场景不真实2，场景与建筑非常不真实1
② 微博文本数据：出现“真实、历史感强或空间保留完好”等信息可赋1分
遗产要素完整性 实地对照评分：建筑完整且里面与内部维护较好5；建筑完整但内部荒废4，建筑完整但局部破损3，建筑保留但破损严重2，建筑大部分或全部拆除1
风貌辨识度 ① 实地对照评分：历史建筑风格与色彩鲜明，功能突出5，历史建筑风格与色彩较鲜明4，一般3，与周边差异较小，历史感不强2，与周边其他建筑无差别，历史感不强，建筑不突出1
② 微博文本数据：“有特色、有特点、辨识度强或独特”等信息可赋1分
文旅需求潜力 市场需求 空间需求 基于步行可达距离与服务区网络分析计算点位可服务范围面积
人群需求 500 m缓冲区内街景地图语义分割结果中行人与自行车像素占比平均值
文化更新需求 文化认同度 ①“1~5”居民评分：文化了解且认同5，较了解认同4，不了解3，不认同2，非常不认同1
② 微博文本数据：各点位对应文本数量
遗产保护等级 依据政府公示文件进行“1~5”评分：全国重点文物保护单位5，省级文物保护单位4，市级文物保护单位3，县级文物保护单位2，其他1
文旅保障力 区域发展条件 周边活力带动力 1000 m缓冲区内人口热力数据平均值
区域功能复合性 1000 m缓冲区内POI种类综合
周边经济带动力 1000 m缓冲区内GDP平均值
交通可达性 1000 m缓冲区内路网密度
旅游资源
延伸性		 教育带动力 1000 m缓冲区内教育类POI数量总和
与其他旅游资源组合容易程度 1000 m缓冲区内景观类POI数量总和
同源文化带动力 1000 m缓冲区内已更新遗产点位数量总和
经过既有研究的对照分析以及与专家的交流论证，对应准则要求，其中遗产的供给潜力主要反映在建成遗产的本体价值以及与本体对应的环境价值；需求潜力常分为市场需求与遗产的更新需求；区域保障力从区域发展条件与旅游资源延伸性两个方面进行解析，可有效涵盖遗产周边发展条件。最终将环境价值、本体价值、市场需求、文化更新需求、区域发展条件与旅游资源延伸性设定为要素层。
依据要素层并充分考虑使用者的主观感知与指标代表性，结合实地调研评分、图像语义分割、色彩和谐度、百度POI、经济与人口等可获得、易量化的数据，确定便利指数、绿视率、交通状况、环境协调性、空间真实性等18个基础指标。其中，创新地加入教育带动力、其他旅游资源组合容易程度以及同源文化带动力，充分反映遗产周边资源的可联合性以及同源文化带动性，丰富了遗产价值评估体系。同时，参考相关研究确定此18个指标皆为正向指标。

2.2.3 指标数据获取

本文共使用8类数据量化遗产价值评估指标，包括实地对照评分数据、居民评分数据、微博文本数据、地理空间数据、社会经济数据、人口热力数据、POI数据与街景影像数据。实地对照评分数据参照既有研究与相关文件制定标准，并采取三人同时评分的形式对不同场地的环境协调性、空间真实性、风貌辨识度和建成遗产要素完整性进行“1~5”评分；居民评分则选取30名在大连生活超过20年的居民对各遗产的文化认同度进行评分，评价标准如表1所示；微博文本数据则是基于Python对大连旅游旺季的微博文本进行爬取，最终共获取160427条；地理空间数据来源于开放街道地图网站（https://www.openstreetmap.org/），包括地形数据与道路网络，基于ArcGIS 10.8平台对路网数据进行统计分析；经济数据来源于中国科学院资源环境数据云平台（https://www.resdc.cn），用于表征遗产点位所在区域的经济带动力；运用python网络爬虫技术进行百度地图的人口热力数据爬取；POI数据来自高德地图的POI数据库（https://lbs.amap.com），包括美食餐饮、商务住宅、休闲娱乐、医疗保健、科技文化、旅游景点等；利用自编译Python对采集点百度街景地图进行爬取，分辨率为1024像素×512像素，最终共爬取街景影像16988张。采用DeepLab-V3+对街景图像进行语义分割与要素识别，提取识别出天空、建筑、道路、树木、汽车、行人和自行车等18类要素。根据街景图像语义分割结果，确定以数木和绿地占比作为点位的绿视率；以车行道路、各类机动车占比反映指标中的交通状况；以路人、骑行者和自行车占比代表人群需求量。此外，基于Python自编译代码对正向的街景影像进行色彩和谐度计算，其原理为分别统计两侧建筑图像中各像素值出现的次数，基于余弦相似性定理计算左右两侧建筑图像相似度，即为街道两侧建筑色彩协调度。
以上部分指标存在两类数据共同评价的情况，该类指标数据计算则需先将两类数据归一化处理后相加，以消除不同数据之间的量纲影响，归一化计算公式为：
x i j ' = x j - m i n x j m a x x j - m i n x j
式中： x i j '为归一化后数据； x j为原始数据。

2.2.4 评估模型确立

在多样的客观评价模型中，CRITIC权重法是一种基于数据波动性（对比强度）与冲突性（相关性）的客观赋权法，适用于指标间具有一定相关度的数据分析，常应用于多指标的价值评估研究。但现有CRITIC权重法忽略了指标数据间的离散程度，通过改进公式充分考虑指标数据本身的三大属性，使得权重计算更加合理。TOPSIS法是一种常用的决策分析方法，用于多指标的综合分析[44]，可从多个待选方案中选择最优方案，适用于遗产开发价值优先级的确定。利用改进的CRITIC权重法结合TOPSIS综合评价法能够有效反映数据特性与遗产的开发价值。其计算步骤如下：
（1）基于改进的CRITIC确定权重
① 计算标准化后得数据指标的标准差 σ i、熵值 e i、相关系数 γ i k。
② 计算各指标的信息量Ci：
C i = σ i + e i ∑ k = 1 n 1 - ∣ γ i k ∣
③ 计算各指标的权重W：
W i = C i ∑ i = 1 n C i
（2）基于TOPSIS进行综合评价
① 构建加权标准化矩阵Z，其中 b i j为各指标归一化后数据：
Z i j = b i j ∑ i = 1 m b i j 2 × W j
② 确定正理想解 Z +与负理想解 Z -：
$\left\{\begin{array}{l}Z^{+}=\left[\max \left(Z_{i j}\right)\right]=\left\{z_{1}^{+}, z_{2}^{+}, \cdots, z_{n}^{+}\right\} \\Z^{-}=\left[\min \left(Z_{i j}\right)\right]=\left\{z_{1}^{-}, z_{2}^{-}, \cdots, z_{n}^{-}\right\}\end{array}\right.$
③ 计算各指标值与正负理想解的距离 D：
D i + = ∑ j = 1 n z i j - z j + 2
D i - = ∑ j = 1 n z i j - z j - 2
④ 计算评估对象与理想解的相对贴近度 E：
E i = D i - D i + + D i - 0 ≤ E i ≤ 1
E i值越大，说明潜力越高。反之，则说明潜力越低。

3 结果分析

3.1 再生潜力评估分析

待更新建成遗产中重要近现代遗产普遍保留完整且位于城市中心区域（图1），具有较好的供给潜力与开发保障力，而古遗址与古墓葬类的建成遗产多受到区域保障力限制，开发价值较低。依据各指标数据标准化，取对应指标均值计算各要素层评价结果并进行可视化分析，如图3所示，部分位于甘井子区点位的环境价值与本体价值存在较大差异（图3a），例如大西山水库、阎世开墓与大钢俱乐部的环境价值较高而本体较差。位于甘井子区的建成遗产普遍市场更新需求较低，该区域辽长城—甘井子段的市场经济较高（图3b）。区域资源条件与旅游资源延伸性较好点位皆集中于中山区、西岗区与沙河口区，区域资源条件最好点位聚集在中山广场及周边区域，而旅游资源延伸性较好点位集中于中山广场、玉光街与星海广场周边（图3c）。
图3 要素层评估结果

Fig. 3 Assessment results at the element level

建成遗产的整体性和多尺度连续更新能够有效促进区域旅游发展，有效带动荒废遗产的保护与开发[5]。从整体上看，各建成遗产开发价值差异集中体现在供给潜力（图4a）与区域保障力（图4c）这两个方面，供给潜力与区域保障力较好的建成遗产点位集中分布于城市中心区即中山区与西岗区。各区域点位的需求潜力（图4b）差异相对最小，如甘井子区域的辽长城—甘井子段、营城子汉墓群与牧城驿等点位的需求潜力亦较好。如图4d所示，位于中山广场周边的达里尼市政厅、大连中央邮便局旧址、交通银行大连分行旧址、原田商事旧址，苏联领事馆旧址与满铁大连图书馆旧址等8个点位开发潜力最好，且呈带状分布，能够形成西南至东北的一条文化轴线。此外，距离该轴线越远的点位开发潜力价值越低，反映出文化遗产价值的聚集性以及已更新文旅资源的带动性特征。集中于甘井子区的前关烽火台、夏家河子度假区与北洋水师鱼雷营等6个点位最差，呈分散式分布，参照各指标结果说明这些遗产普遍存在历史要素保留不完整、风貌辨识度不高、且周边经济与交通保障力较差等问题。各区域皆存在供给潜力或需求潜力较好的点位，如营城子区域的永兴寺本体条件较好，辽长城—甘井子段的需求潜力较高，这些建成遗产的保护与开发对于带动区域旅游发展具有重要意义。
图4 建成遗产开发价值评价结果

Fig. 4 Results of the evaluation of the value of built heritage development

3.2 更新机制策略分析

基于建成遗产聚集片区划分（图5），依据各指标以及综合评估结果（表3），对各区域的建成遗产更新建设模式以及优先更新点位进行分析。从供需潜力与保障力评估结果出发，明确区域定位，确定区域局部更新、加强周边建设以及全面发展模式与区域文旅发展的配适度。结合各区域遗产类型并依托各要素价值评估，发掘区域优势，确定遗产的功能性和可开发性，最终确定最具代表性的建成文化遗产优先更新以调动区域发展并形成覆盖大连市中心的旅游网络。
图5 建成遗产联合更新区域划分

Fig. 5 Built heritage joint renewal zoning

表3 建成遗产联合更新区域文旅价值评估结果均值

Table 3 Average of the results of the joint built heritage update of the regional cultural and tourism value assessment

聚集区域名称 点位数量/个 主要类型 供给潜力 需求潜力 保障力 开发潜力 优先级
中山广场—文化街 35 重要近现代 0.3980 0.3786 0.5434 0.4478 1
人民广场—黑石礁 18 重要近现代 0.3802 0.2965 0.4947 0.4168 2
大连湾—辽长城 6 古遗址 0.3348 0.3434 0.1028 0.3734 3
营城子区域 19 古墓葬、古建筑 0.3376 0.2763 0.1027 0.3512 4
梭鱼湾—周水子 13 重要近现代 0.3202 0.2035 0.1890 0.3312 5
分散点位 4 古遗址、铁路遗产 0.3213 0.2724 0.0335 0.2988 6
（1）遗产联合更新区域划分
根据遗产的分布特性，充分发挥遗产价值带动力，基于核密度空间分析法（kernel density analysis）进行建成遗产联合更新区域划分，有效反映建筑遗产点数据在连续区域内的分布情况。利用ArcGIS 10.8软件的空间工具分析核密度，对核密度分布进行可视化分析，核密度值越大，则表明建成遗产空间分布密度越大，可组合性越强；反之越小。如图5所示，根据核密度分析结果，可总结五个遗产联合更新区域：中山广场—文化街、人民广场—黑石礁、梭鱼湾—周水子、营城子街道区域、大连湾—辽长城。其中，中山广场—文化街与人民广场—黑石礁区域的待更新遗产最多，路网密集，连通性最强；营城子区域与梭鱼湾—周水子区域范围最广，可联动的遗产点位分布分散，大连湾—辽长城区域的点位呈线性分布。
（2）区域更新优先级与更新类型确定
分别计算联合更新区域内各点位开发潜力均值，并以此确定区域的更新优先级（表3）。首先，开发价值最高的中山广场—文化街片区与人民广场—黑石礁区域（表3）是大连市中心的旅游聚集区，优先发展该区域能够有效带动区域发展，对于吸引旅游人群，宣传大连文化起到关键作用，且这两个区域具有较好的空间连通性，能够形成相互带动的文旅轴线。其次，进一步发展大连湾—辽长城的建成遗产，可与上述两个区域形成连续的东部沿海旅游网络（图5），有效带动甘井子区东北部的发展。而营城子区域的区域保障力过低，其保护与开发需要更系统的规划与更多资金的投入，可根据需求逐步发展。
根据既有研究与评价结果，可将大连市中心遗产聚集区域更新机制分为三种（图5）：一是以本体为基础的潜力培养型，梭鱼湾—周水子与营城子区域的供给潜力明显较高（表3），其环境价值与本体价值明显高于该区域其他价值（图3），但由于遗产周边配套设施不足且缺乏资源带动力使其开发价值落后。该类区域则应充分发挥待更新建成遗产的本体优势，完善周边环境建设，提高区域保障力，带动遗产的全面发展。二是以需求带动的复合开发型，大连湾—辽长城需求潜力更高（表3），尤其是其本体价值与文化需求更为突出（图3），具有较高的文化发展价值，可结合自然景观、商业与文化产业等方面开拓多元发展模式，不仅可以充分发挥其文化价值，还能够进一步增加区域发展动力。三是优势引领的局部更新型，包括中山广场—文化街区域与人民广场—黑石礁区域，该类型区域的城市设施建设较为完善且人群活力高，能够为建成遗产发展提供良好基础，尤其是中山广场周边的区域资源条件与人民广场—黑石礁的资源条件延伸性远超其他区域（图3），经济发展、人群活力与已更新的旅游资源等方面皆具有明显优势，仅需加强遗产本体建设，可通过遗产的修缮、业态转变或局部环境改造增加引力，促进遗产的活力再生。
（3）选取优先更新的建成遗产点位
基于开发潜力评价结果，结合点位分布筛选出各区域最具代表性与带动力的建成遗产进行优先更新（图6）。中山广场—文化街与人民广场—黑石礁区域中多个最具开发价值的点位，其他点位虽不是最优点位但综合开发价值多为较好，可形成片区进行综合更新治理。而带状区域（大连湾—辽长城）中最具开发潜力点位分布在区域两端，辽长城—甘井子段与和尚岛炮台，虽两点距离较远，但利用中间路线可有效带动其他点位发展，依托路线带动区域发展。而营城子区域与梭鱼湾—周水子中多个优先更新点位较为分散，但能有效覆盖整个区域，更利于区域式文旅建设。
图6 优先更新遗产点位分布

Fig. 6 Priority updating of the distribution of heritage sites

4 结论与讨论

4.1 结论

通过建成遗产文旅开发价值评估体系构建，以大连主城区现存遗产为例，从供给潜力、需求潜力与区域保障力三个层面进行分析评估，总结可联合开发区域，确定更新优先级与更新模式。基于TOPSIS综合评价结果与核密度空间分析法，划分五个可联合更新区域并利用均值法确定区域更新优先级：中山广场—文化街（0.4478）、人民广场—黑石礁（0.4168）、大连湾—辽长城（0.3734）、营城子区域（0.3512）、梭鱼湾—周水子（0.3312）。最终选取均匀分布于各区域中综合开发价值最高的15个优先更新点位以带动各区域发展。
根据各区域的指标评价结果与准则评价结果差异特性，提出不同的区域发展模式，包括以本体为基础的潜力培养型、以需求带动的复合开发型以及优势引领的局部更新型。其中，梭鱼湾—周水子与营城子区域的供给潜力较好，即其本体条件最具发展带动价值，其发展模式更适于以本体为基础吸引力，需全面建设改善区域环境；大连湾—辽长城区域的需求潜力相对较高，可利用需求带动力，加强区域设施、交通与环境建设，促进区域更新发展；由于中山区与西岗区为大连的城市建设起源地，分布于该区域的建成遗产有较好的区域保障力，具有鲜明的发展优势，对中山广场—文化街与人民广场—黑石礁区域的遗产点位进行局部更新，如外观进行修缮、内部空间功能进行转换或加强宣传等，可有效激活遗产发展并反向推动区域发展。

4.2 讨论

当前城市大量建成遗产存在孤立式保护、文脉断层与空间不联通问题，缺乏系统分析与规划，造成了城市空间与文化资源的严重浪费。在“拆改留”向“留改拆”转变的遗产保护机制下[9]，根据遗产全面评估确定契合遗产与城市发展的更新模式已成为打破遗产更新保护乱象的重要课题。此外，中国现存城市建成遗产数量巨大，增长的更新需求与有限的公共资源投入存在矛盾。因此，建成遗产开发价值评估与确定优先级对于遗产资源利用最大化至关重要。
遗产评估工作中存在调研工作量大与评价体系不一等问题，既有研究从文化遗产城市游客感知价值[45]与遗产开发的市场价值[8]等不同角度进行了评估分析。而本文充分利用主客观数据建立多层次评价体系，基于改进的CRITIC权重法与TOPSIS综合评价法对大连城市中心的大量待更新建成遗产进行评价，从集合性与可连通性出发划分建成遗产联合更新区域，基于综合评价结果确定各区域更新优先级与优先发展点位，结合各指标评价结果分析各区域发展优势，确定适于区域发展的遗产更新模式，包括依托保障力的局部更新型、以本体保护为基础的周边建设型与以需求为带动力的复合开发型。此外，在当前研究中仍存在一定问题，由于点位较多，实地调研与居民评分耗费了大量时间成本，且街景数据具有一定滞后性，更具普适性的数据获取途径仍需进一步探索。在之后的研究中，仍需依托城市地域性与遗产发展更新问题进一步完善城市建成遗产的再生潜力评估体系。

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