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2025 , Vol. 40 >Issue 1: 39 - 57

DOI: https://doi.org/10.31497/zrzyxb.20250103

研究综述

面向可持续城市更新的实践探索与理论框架研究

  • 刘亚霏 , 1 ,
  • 崔璨 , 2 ,
  • 万勇 3
展开
  • 1.上海同济城市规划设计研究院，上海 200092
  • 2.华东师范大学中国行政区划研究中心/地理科学学院，上海 200062
  • 3.上海社会科学院应用经济研究所，上海 200235
崔璨（1987-），女，安徽合肥人，博士，教授，博士生导师，研究方向为城市地理和社会地理。E-mail:

刘亚霏（1982-），男，重庆人，博士，高级工程师，研究方向为城市更新、智慧城市与可持续发展。E-mail:

收稿日期: 2024-08-26

  修回日期: 2024-10-20

  网络出版日期: 2024-12-26

基金资助

国家自然科学基金项目(42171233)

中央高校基本科研业务费项目(2022ECNU-HLYT008)

中央高校基本科研业务费项目(2022ECNU-XWK-XK001)

收起

Practical exploration and theoretical framework of sustainable urban regeneration in urban China

  • LIU Ya-fei , 1 ,
  • CUI Can , 2 ,
  • WAN Yong 3
Expand
  • 1. Shanghai Tongji Urban Planning and Design Institute, Shanghai 200092, China
  • 2. Research Center for China Administrative Division/School of Geographical Sciences, East China Normal University, Shanghai 200062, China
  • 3. Institute of Applied Economic Research, Shanghai Academy of Social Sciences, Shanghai 200235, China

Received date: 2024-08-26

  Revised date: 2024-10-20

  Online published: 2024-12-26

Fold

摘要

随着中国城市步入存量发展时代，城市更新已上升到构建国家新发展格局、推动城市高质量发展的战略高度。城市更新实践也从以物质环境重建和改造为主，逐渐向着兼顾经济、社会和环境等多维目标的可持续城市更新模式转变。然而目前仍缺乏系统、综合的可持续城市更新理论框架，来为更新研究及实践提供指引。本文尝试以空间生产理论为基础，结合对近几十年来中国城市更新实践的梳理，构建一个空间再生产视角下中国语境的、系统全面的可持续城市更新理论框架。该理论框架包含可持续更新目标、政府、市场、社会和空间再生产五个核心要素，归纳了政府、市场和社会三类利益主体的构成、权力、资本和利益，以及其在空间再生产机制中的不同侧重和博弈模式，并建议可持续城市更新模式既应强调综合价值和综合效益的空间再生产和公平分配，也需关注在更新资本有限的情况下空间再生产的可持续推进路径。

关键词： 可持续城市更新; 实践探索; 理论框架; 空间再生产; 综合价值和效益

本文引用格式

刘亚霏 , 崔璨 , 万勇 . 面向可持续城市更新的实践探索与理论框架研究[J]. 自然资源学报, 2025 , 40(1) : 39 -57 . DOI: 10.31497/zrzyxb.20250103

Abstract

With China's urban development entering an era of ''stock-based growth'', urban regeneration has risen to a strategic level of constructing a new national development pattern and promoting high-quality urban development. The practice of urban regeneration has gradually shifted from focusing mainly on the reconstruction and transformation of the physical environment to a sustainable urban regeneration model that considers economic, social, and environmental goals. However, there is still a lack of a systematic and comprehensive theoretical framework for sustainable urban regeneration to guide research and practice. Therefore, this paper attempts to use the Theory of the Production of Space as the foundation, combined with an analysis of urban regeneration practices in China over recent decades, to construct a systematic and comprehensive theoretical framework for sustainable urban regeneration in Chinese context from the perspective of spatial reproduction. This theoretical framework includes five core elements: sustainable regeneration goals, government, market, society, and spatial reproduction. It summarizes the composition, power, capital, and interests of the three categories of stakeholders (government, market, and society) and their different focuses and modes of competition within the reproduction operation mechanism. The paper suggests that a sustainable urban regeneration model should emphasize both comprehensive value and benefits in spatial reproduction and equitable distribution, as well as consider sustainable pathways for spatial reproduction under the constraints of limited regeneration capital.

Key words： sustainable urban regeneration; practical exploration; theoretical framework; spatial reproduction; comprehensive value and benefits

伴随着中国经济从高速度增长向高质量发展的转型，城市发展也从粗放型外延式转向集约型内涵式，从大规模增量建设逐步转向存量品质提升和城市更新。近年来，城市更新已上升到了构建国家新发展格局、推动城市高质量发展的战略高度，国家部委及北京、上海、深圳、广州等地方政府相继出台了多项法律法规指导城市更新行动与实践[1⇓-3]。
城市更新作为一种整体统筹的愿景和行动，旨在解决城市问题，持续改善建成区的经济、物质、社会和环境条件[4]。城市更新的本质，可以理解为通过对空间资源的再调整，实现空间价值的再创造以及新增利益的再分配。国内外学术界已有大量关于城市更新的概念内涵、动力机制、阶段特征、利益主体、目标原则、规划实施、运作模式、更新绩效等的研究和探讨[5,6]。
随着可持续发展思潮的全球传播，涵盖社会、经济和环境三大核心要素的可持续发展理念也逐渐被运用到了城市更新的政策制定和相关实践中[7]。从近百年来国内外的城市更新实践来看，大致呈现出从以物质环境重建和改造为主，到解决社会问题和促进经济增长，再到统筹兼顾经济、社会和环境等可持续发展目标的演变特征[8,9]。可持续的城市更新，有助于全方位地提升人居环境品质、市民的幸福感、城市品牌形象和竞争力、产业和经济动力、土地和不动产价值等，促进多元空间价值的再创造和再分配[10⇓-12]。
对于已步入存量发展时代的中国城市而言，城市未来的可持续发展更是离不开可持续的城市更新。关于中国语境下的可持续城市更新模式，目前仍在不断探索中，主要侧重两大类议题。一类关注目标的“可持续性”，探讨如何树立以人民为中心的、更高质量、更可持续的城市更新目标[13,14]。另一类则关注实施的“可持续性”，探讨如何在更新成本高企、政府和市场的更新资金不足、难以实现资金平衡等情形下，形成城市更新可持续推进的实施路径[15,16]。由于上述内容跨越众多学科和业务领域，需要综合性的理论和研究框架对政策制定和更新实践提供指引。
在学术研究领域，虽然已有大量国内外研究分别对城市可持续发展和城市更新进行过广泛的探讨，但是聚焦于可持续城市更新概念的研究仍相对较少，其中针对中国城市的研究则更为缺乏。已有研究中，虽然有少量涉及可持续城市更新的评价体系[17⇓⇓⇓-21] ，但缺乏对理论或理论框架的研究。可持续城市更新涉及的相关理论众多，诸如可持续发展理论、城市营销理论、社会正义理论、空间生产理论、级差地租理论等，目前仍然缺乏公认的、能全面系统解释其丰富内涵和运行机制并能指引更新政策和实践的可持续城市更新理论或理论框架。
本文旨在整合相关理论研究与实践经验，构建一个中国语境下系统全面的可持续城市更新理论框架。鉴于可持续城市更新是对物质空间及其经济社会环境进行的综合改善，空间本身既是城市更新的直接对象，也是经济社会活动的产物和承载，可将空间作为理论框架中的核心要素和纽带。同时，由于空间生产理论（The Production of Space）在政治经济学和城市社会科学研究中均有广泛应用，并且侧重解析资本对空间的塑造机制，在城市更新研究中越发受到重视[8,22⇓-24]，本文将以空间生产理论作为本次跨学科研究和理论框架构建的基础。

1 空间再生产视角的可持续城市更新

1.1 空间生产的三重内涵与可持续城市更新

空间生产及再生产可被理解为一种认知和解析城市空间的视角和思路。有别于仅强调空间的物质性，将空间视为容器和场地，空间生产理论则探讨了空间的社会性和动态性，认为空间是社会生产的产物，空间生产及再生产是一个资本、权力等政治经济要素对城市空间进行塑造与改造的动态过程[25,26]。法国马克思主义思想家亨利·列斐伏尔（Henri Lefebvre）于1970s最早提出了空间生产理论，并构建了空间实践（Spatial practice）、空间的表征（Representations of space）和表征的空间（Representational spaces）三元一体的理论框架[15]。空间生产的三重内涵也提供了可持续城市更新的认知框架。
空间实践侧重可感知的物质空间，是社会空间统一体（社会群体及其空间载体）在日常生活中所进行的社会生产与再生产实践。例如，郊区中产阶级社区的形成，以及旧城社群与环境的整体更替。空间实践一方面对应着可持续城市更新中的一系列更新行动和实践，比如人居环境品质提升、公共空间设施优化和产业园区提质增效等行动，另一方面也涉及城市更新实施工作的持续性推进等事宜。
空间的表征侧重构想中的抽象空间，是由政治家、科学家、规划师和技术专家等的知识和意识形态所支配的抽象化、概念化的空间秩序和体系。例如，城市规划师为政府谋划的城市发展蓝图、结构体系和城市更新方案。空间的表征对应着可持续城市更新的相关政策、战略、规划、策划、设计方案等的制定，涉及可持续城市更新的多元目标设定、指标体系、空间结构和空间形态等内容。
表征的空间侧重生活中的意向空间，是空间使用者叠加在物质空间之上的象征的、想象的、情感的和历史文化的空间。例如，市民脑海中关于城市中心、地标建筑、童年家园、历史街区等的城市空间意向。表征的空间对应着可持续城市更新所关注的人本理念、人文关怀和主观幸福，涉及对叠加在物质空间上的象征的、情感的和历史文化的价值进行保护与传承。在空间生产及再生产的过程中，参与主体基于对空间的表征的构想、谋划和控制，运用掌握的资本和资源开展空间实践，并塑造出空间使用者想象中的表征的空间[24]。

1.2 资本三级循环的空间化机制与可持续城市更新

大卫·哈维（David Harvey）、爱德华·苏贾、曼纽尔·卡斯特尔等马克思主义学者，在城市和地理研究中进一步丰富了空间生产理论的内涵。其中，哈维结合资本积累理论与城市化理论，深入探讨了资本在城市空间生产和再生产过程中的积累、循环、增殖与空间化机制[27]。哈维[28⇓-30]认为，资本通过在空间上的三级循环（图1），来不断保持周转与增殖，从而一方面缓解过度积累的危机，一方面获得更多的剩余价值。
图1 空间生产中资本的三级循环[28]

Fig. 1 The three-level circulation of capital in the production of space

首先，资本的第一级循环以直接生产和消费为主，是资本积累的基础。资本流入到工厂和商场等空间中推动产品的生产和消费，并获得剩余价值，再利用剩余价值不断扩大生产规模，持续推动资本增殖。然后，当产品生产过度而消费需求有限，资本回报率下降至无利可图时，盈余资本会进入第二级和第三级循环。
第二级循环由支撑生产领域的固定资本与支撑消费领域的消费基金共同组成。在生产领域，剩余资本流入生产耐用品（如机器、设备等）和相关建成环境（如工业园区、仓库、公路、港口等）等固定资本中。这使得投资回报的周期延长，资本过剩的危机得以缓和，同时也通过投资提高了劳动生产效率。在消费领域，剩余资本流入消费耐用品（如电视、冰箱、汽车等）和相关建成环境（如购物城、大型超市、休闲娱乐场所、商品住宅等）生产的消费基金中，在延缓投资回报周期和过度积累危机的同时，也促进了劳动力的再生产（即通过消费满足劳动力的日常生活所需，维持其进行有偿工作的能力）。
第三级循环中，资本也是流入投资回报周期较长的领域，主要由支撑生产领域的科技支出和支撑消费领域的社会支出共同构成。在生产领域，国家职能驱动资本投入科学研究、技术研发及相关建成环境（如科研基地和科创中心）中，以提升生产的创新能力和长期竞争力。在消费领域，国家职能驱动资本投入教育、健康、福利、公安、国防及相关建成环境（如学校、医院、公园、福利院、警察局等）等集体消费和社会支出领域，以促进劳动力的再生产。
由此可见，资本在空间上的三级循环过程中，不仅通过在空间中生产、流通和消费商品来推动资本积累，也通过不断生产新的空间和建成环境来促进资本积累。资本持续性的、周期性的创造以及改造生产、流通、交换和消费所需的建成环境和物质基础设施的过程，正是城市空间生产和城市化[28⇓-30]以及城市空间再生产和城市更新的过程。同时，资本三级循环的空间化机制，也有助于理解可持续城市更新中的资金平衡机制和多元价值创造机制。
在资金平衡方面，由于资本三级循环所生产的不同空间在投资回报周期以及盈利能力方面存在着差异性，可持续的城市更新模式可以通过“近远结合”或者“肥瘦搭配”方式，来统筹兼顾不同空间的投资和再生产，从而保障近中远整个更新周期的资金平衡，或者整个更新区域内的资金平衡。例如，相较于生产与消费的直接承载空间（如工厂与商场）和相关空间环境（如仓库与休闲娱乐场所），创新生产与集体消费空间（如科研空间与公园）再生产的投资回报周期长、盈利能力弱，并且需要依靠第一二级资本循环中创造的盈余资本。在存量时代且经济下行的情况下，政府财政和盈余资本减少就会导致可用于创新生产与集体消费空间环境（如公共空间、公服设施等）的更新资本随之减少，加上本身投资回报周期长和盈利能力弱的特点，从而导致城市更新工作面临难以持续推进的困境。于是，需要地方政府探索可持续的城市更新模式，统筹不同空间的再生产，高效运用有限的更新资本促进资金平衡。
在多元价值创造方面，资本通过注入不同空间，可以在生产和消费两大领域创造出经济价值、社会价值等多元的可持续更新价值。当更新资本注入工厂、仓库、公路、商场、住宅等生产、流通、消费空间时，通过空间再生产机制可以产生剩余价值和盈余资本，为城市创造经济价值。当更新资本注入公园、广场、河道、历史文化街区、公共服务设施等集体消费空间时，可以通过更新改造公共活动空间和公共服务设施，提升市民的生活品质、幸福感，创造社会价值；也可以通过保护传承历史文化资源、修复提升生态环境等，创造文化、生态等多元价值。

1.3 空间再生产中的博弈机制与可持续城市更新

哈维用“时空修复”（Temporal-spatial fix）概念，解释和总结了资本的三级循环中，过剩资本向相互关联的时间与空间两个维度进行转移的模式，以暂时性地延长资本的回流周期，缓解过度积累的危机[31]。在时间维度上，过剩资本被持续转移到长期性资本项目或社会支出领域。在空间维度上，过剩资本被不断转移到新的工厂、住宅、商店、道路等城市建成环境中，甚至城市周边的新城新区建设中，推动城市不断壮大和扩张。然而，当投资过剩且超过特定临界点之后，增量建成环境便会贬值，空间生产的投资收益便会降低，甚至消失[28]。在此情境下，将资本转移并重新投入老旧存量空间，通过与原有利益主体的博弈，推动空间再生产，成为资本获取收益的重要方式。
创造更高经济收益是新的资本通过博弈对老旧空间进行再生产的主要目的之一。虽然老旧住宅、老旧厂房等存量建成环境往往会有所贬值，但基于其建成年份、建造质量和维护水平等，依然具有不同程度的使用价值。更为重要的是，这些老旧存量空间通常更靠近城市中心，区位价值和土地价值往往不会下降，甚至还会提升。于是，这些老旧的存量建成环境可作为贬值的资本继续在市场上交易，经过物质和功能方面不同程度的更新改造之后，成为推动新的资本积累和增殖的物质载体。这种城市建成环境在经过空间生产之后，继续经历贬值、交易、更新、增值的过程，就是城市空间的再生产过程。正因为建成环境等固定资本的周期性贬值，才推动了新资本的周期性投入和空间再生产，加速资本价值的新一轮增长以及城市景观和建成环境的周期性更新。
可持续的城市更新也可以理解为新旧资本及其背后的权力、利益主体和生产方式，针对建成环境及其权益的正和博弈与协商。旧的资本生产并塑造了代表其自身形象、目标价值和积累过程的物质空间和建成环境。当新的资本介入时，新旧资本及其利益主体通过博弈和协商，达成对更新愿景和权益分配方式的共识，谋划出代表其共同利益的“空间的表征”或空间秩序，开展改造和重建等城市更新的“空间实践”，并塑造新的“表征的空间”。最终，资本通过在时间和空间中不断地循环流动、起伏涨落、互相博弈，推动城市更新的持续进行。

2 面向可持续城市更新的实践探索

通过空间再生产的视角，可以解析近百年来国内外城市面向可持续城市更新的实践探索[8,22⇓-24,26,32]。城市政府、工商等资本主要通过对城市空间的建设强度、环境品质、用途类型、地理区位等的升级或置换，获取空间资产升值和土地级差地租等收益，最终实现资本的增殖与积累[8,33,34]以及其他多元价值和目标。
从相似性方面来看，中西方城市20世纪以来的城市更新（表1），通常都是针对使用价值或者交换价值已贬值的城市空间所开展的从修复修补、小规模改造到大规模改造、拆除重建等不同程度的空间再生产实践，以谋求空间价值的提升。所提升的空间价值，既包含了与物质环境品质相关的使用价值、与固定资本和商品化空间相关的交换价值和经济价值，也包括了城市空间形象的品牌价值、传统历史空间的文化价值、社会交往空间的社会价值以及生态绿色空间的生态价值等等。总体而言，城市更新所追求的价值、利益和目标，逐渐展现出多元化、综合化的特征，并且融合了可持续发展所倡导的多元目标[35]。
表1 中西方城市20世纪以来的城市更新特征

Table 1 Urban regeneration characteristics in Western and Chinese cities since the 20th century

地域 阶段划分 经济社会背景 更新目标 更新主体 更新内容
西方 阶段一：1930—1959年
 工业革命和战争后城市物质环境衰败 提高城市环境品质和居住质量 政府主导 大规模推倒贫民窟并重建住宅
阶段二：1960—1969年
 城市面临社会民主民权运动、大规模骚乱等社会危机 改善社区居住质量和社会服务质量、解决社会问题 公众参与 邻里修复式更新
阶段三：1970年至今
 经济危机使得政府主导、公共财政支撑的城市更新模式难以为继 促进投资与消费、增加地方税收、改善环境品质、提升城市品牌形象等 政府和市场的城市增长联盟及多方合作等 城市中心区的
空间再开发等
中国 阶段一：1949—1977年
 中华人民共和国成立初期，经历战争的城市已日益破败，财政十分紧缺 改善城市基础环境、改善居住生活条件 政府主导 旧城的充分利用、维修养护、改建扩建等
阶段二：1978—1989年
 1978年改革开放初期，计划经济向市场经济转型，城市住房与设施面临不足 解决住房紧缺、基础设施不足等问题 政府主导 大规模的旧城
改造
阶段三：1990—2011年
 快速的市场化、全球化、工业化和城镇化，土地和住房市场逐步建立 推动城市经济快速增长、促进产业结构调整、提升城市品牌形象等 政府和市场的城市增长联盟 大规模的旧城
旧区再开发
阶段四：2012—2019年 经济发展由高速度向高质量转型，城市发展由大规模增量建设转向高质量建设和存量更新 经济效益、社会公平、幸福宜居、生态绿色等 政府、市场和社会合作 生态修复与城市修补，旧工业区、棚户区和老旧小区改造，社区微更新等
阶段五：2020年至今
 全球新型冠状病毒肺炎疫情，经济增速减缓，房地产下行，地方财政吃紧，更新资金不足 关注城市更新的综合效益，并强调财政及更新推进的可持续 政府、市场和社会合作 区域更新与零星更新，十五分钟生活圈行动，小区自主更新等
从差异性方面来看，体现为中西方城市在不同的历史时期和社会经济背景下，城市更新的形式和重点有所不同。比如，西方城市大致经历了三个不同的城市更新阶段[8]：工业革命和战后针对物质空间衰败问题所进行的城市空间重建，社会民主民权运动时期针对社会危机和社会问题所进行的邻里修复式更新，经济危机时期针对公共财政紧缺问题所进行的政企合作的城市再开发。可见，城市更新所关注的可持续目标与不同时期所面临的主要城市问题息息相关。中华人民共和国成立以来，中国城市经历了与西方城市不同的社会经济形势和制度变革。中国城市从物质性更新到面向可持续城市更新的实践探索，大致经历了五个阶段[2,3,6]。

2.1 阶段一：1949年中华人民共和国成立初期财政紧缺背景下的小规模修补型更新

第一个阶段是1949—1977年。1949年中华人民共和国成立初期的城市，在经历了常年战争之后已日益破败，亟须更新。不过由于财政十分紧缺，政府并未像西方城市一样开展大规模旧城改造和重建，而是优先将资本投入了生产领域（如建设新工业区等），使得投入旧城改造的资金十分有限。于是该阶段的空间再生产实践，由政府主导，以旧城的充分利用、维修养护、改建扩建等小规模环境修补为手段，重点修补典型的棚户区和危旧房，并以改善城市基本环境和改善居住生活条件为目标。可以理解为，政府主要针对使用价值已严重贬值的建成环境进行有限的空间再生产，以维持城市基本功能的运转。在当时的社会主义公有制和计划经济背景下，土地及其承载的建筑物都属于公有资产，改造和新建的住宅也只是政府供给的一种福利产品，尚不具备交换和投资价值。

2.2 阶段二：1978年改革开放初期住房紧缺背景下的大规模旧改型更新

第二个阶段是1978—1989年。这是中国推动改革开放、从计划经济向市场经济转型的一个过渡时期。城市更新也经历了一系列的探索尝试，由政府主导，以大规模的旧城改造为手段，并以解决住房紧缺、基础设施不足等问题为目标。空间再生产实践的内容更加多元，既包括合肥、沈阳等城市对旧城进行的整体性功能调整、结构优化、市容美化，也包括上海、南京等城市推动的商业街区改造，北京、苏州等城市开展的传统居住街坊更新，以及广州探索的“公私合建”模式的旧城改造等。1988年的宪法修正案，正式允许地方政府在城市土地所有权归属国家的前提下，将土地使用权通过公开拍卖等方式进行流转。这使得土地具有了交换价值和投资潜力，政府可以吸引市场资本、社会资金一起进入旧城改造，一方面缓解了政府旧改资金匮乏的问题，提升了住房与基础设施条件以及城市综合功能，一方面也探索了社会主义制度下土地这种空间生产核心要素的市场化流通机制。

2.3 阶段三：市场化和城镇化等背景下的大规模再开发型更新

第三个阶段是1990—2011年。这一阶段，中国的市场经济转型进一步深化，并于2001年加入WTO世界贸易组织，全面融入全球经济。在此背景下，工业化和城镇化也进入快速发展时期，大量资本流入了各类新城新区的开发建设和空间生产中[32]。同时，随着土地市场发展日趋成熟，以及福利分房制度逐步终结、住房商品化改革不断推进，土地和住房等主要空间要素的流动性和对市场投资的吸引力逐步增强，这为旧城更新提供了强大的政治经济动力。同时，随着1994年分税制改革，以及2004年中华人民共和国国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》，地方政府逐步获得了分享卖地收益和存量更新收益的权力，这大大激发了地方政府在城市更新和旧城再开发领域的积极性。于是，该阶段的空间再生产实践，主要由地方政府与市场主体（如房地产开发商、融资平台等）共同推动，形成了中国式的“城市增长联盟”，以大规模的旧城改造和旧区再开发为手段，并以推动城市经济快速增长、促进产业结构调整、提升城市品牌形象等为目标。具体实践方面，地方政府及其平台公司通常侧重空间再生产的选址决策、规划设计、土地整备、拆迁安置等前期环节，市场主体则更侧重土地竞拍、开发建设、运营管理等后期环节。地方政府往往通过出让新增土地和收储后的存量土地，来实现初始融资，以支付土地整备、基础设施和公服设施建设等公共建成环境的空间再生产成本，并借助国内外市场主体的金融资本和技术，对旧工业区、旧城镇、旧村庄等贬值的建成环境进行再开发和空间再生产，推动空间资本的增值并从中获得收益。
这一时期，生产性空间的再生产，往往推动着产业结构的“退二进三”、传统产业从主城区外迁，以及产业空间的转型升级。例如，上海的世博会园区项目，将滨水旧工业区逐步更新为涵盖办公、会展、文化、商业、培训、居住、休闲等生产与消费功能的新城市空间；北京的798艺术区项目，将旧工业区改造成了文化创意产业集聚区。消费性空间的再生产，则主要体现为对旧居住区、城中村、旧商业区的改造重建和价值提升。例如，上海的中远两湾城项目，将当时市区最大的危棚简屋区拆除重建为新的商品住宅区；广州和佛山的“三旧改造”中，也包含将城中村拆除重建为品质和价值更高的商品住宅。

2.4 阶段四：高质量存量发展背景下的多元目标兼顾型更新

第四个阶段是2012—2019年。这一阶段，中国的城镇化率超过了50%，城市发展逐步由大规模增量建设转向高质量城市建设和存量更新。在日益强调城市治理现代化和公众参与的背景下，该阶段的空间再生产实践，地方政府、市场主体和社会群体均有参与，并形成不同程度和形式的合作模式[2]。空间再生产的手段更为多样化、精细化和渐进式，除了旧工业区、棚户区和老旧小区改造，也包括生态修复与城市修补、社区微更新、创意产业园转型等。在国家“五位一体”总体战略布局的指引下，空间再生产的目标也更加多元，在强调经济效益的同时，也更加重视以人为本、社会公平、幸福宜居、生态绿色等社会和生态维度的可持续发展目标。在具体实践方面，地方政府及其平台公司主要投资于土地整备、土地一级开发、公共设施配套、环境品质提升等环节，并通过土地出让和未来的税收来获取经济收益，实现提升空间价值、城市形象、环境品质和市民生活品质等多元目标。市场主体主要投资于房地产的改造、开发和运营，通过出售、出租和运营物业获取经济收益。相关社会群体则通过公众参与等途径，谋求更合理的利益再分配，如经济补偿、居住环境改善等。

2.5 阶段五：经济下行财政吃紧背景下的可持续实施型更新

第五个阶段是2020年至今。2020年的新型冠状病毒肺炎疫情对世界经济带来冲击，全球经济、贸易和投资显著衰退，经济保守主义、脱钩断链和逆全球化思潮抬头。国内经济增速减缓，加上土地财政所依赖的房地产市场整体下行，导致地方政府财政吃紧，可用于城市更新的资金有限。同时，之前以大规模、短周期、高增容为主的成片更新模式，也面临着成本高、风险高、招商难、收益难的困境。该阶段城市更新的目标，一方面依然强调社会、经济和环境等综合效益和可持续性，另一方面也更加关注城市更新中城市公共财政的可持续性、财务可持续、资金平衡议题，以及相关的更新模式和机制创新。比如，2024年上海市城市更新领导小组会议提出，“综合考虑成本管控、民生改善、功能提升、风貌保护等要素，创新群众满意度高、综合效益好、财政可承受的更新模式，促进城市更新可持续发展”。该阶段的城市更新，仍是地方政府、市场主体和群众共同参与，强调政府引导、市场运作和群众满意。
从城市更新具体实践来看，已有一些试点项目在探索资金平衡的新模式。例如，上海虹口区的瑞康里旧式里弄小区更新，探索“政府主导、居民自愿、市场参与”的多主体协商共建机制，尝试为居民提供自愿申请置换腾退、自愿申请异地实物安置、自愿申请回购回租原地建设住房等多种安置方案，以满足居民的多样化诉求。同时，通过居民回购回租剩余住房，以市场销售的方式来平衡更新改造资金，降低改造成本，再加上市区两级财政补贴来实现资金平衡。杭州浙工新村小区更新，则探索了老旧小区自主更新的模式，在接近100%居民同意的前提下，探索由居民自主出资、政府引导和参与补贴的自主更新模式。其中，改造资金80%以上由居民业主自行筹措，不足的部分由政府通过旧改、加梯、未来社区创收等予以政策性补贴。在户数不变、政府公共配套不新增的情况下，提高了容积率、绿地率、住房质量和面积，既减轻了政府的财政负担，又拉动了投资、提升了居住品质。此外，北京也在劲松北社区改造探索的基础上，发布了《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，鼓励社会资本通过“改造+运营+物业”方式参与社区更新，从而获得小区公共空间和设施的经营权作为回报。以上的实践探索，尝试从居民和市场端筹集更新资金，以减轻政府财政负担，破解空间再生产过程中更新资本不足的困境，促进城市更新可持续发展。

3 可持续城市更新的理论框架构建

3.1 理论框架的相关研究与总体构成

虽然与可持续发展和城市更新有关的研究有很多，但到目前为止聚焦可持续城市更新的概念定义和研究框架的研究还十分有限。有的学者将可持续城市更新界定为“可持续导向下的城市更新，即在经济增长、社会包容和环境保护等可持续发展目标引导下开展的更新活动”[13]；有的认为“可持续城市更新是一种按照‘以人为本’的思想、以城市生态环境优化为前提推进资源环境和经济社会以及居民生活协调发展的成本集约、功能复合、生态友好的城市更新模式”[15]；也有学者认为可持续城市更新是一个更加综合的概念，需要纳入联合国《新城市议程》中的可持续发展原则以及17个可持续发展目标，包括正义、安全、健康、便捷、可负担、韧性、永续、繁荣等[19]。关于可持续城市更新的研究框架，则主要侧重从评估方法层面建立评估框架及指标体系[18⇓-20]，而针对理论框架构建方面的研究仍有待开展[13,15]。总体而言，对于概念定义和研究框架，目前的可持续城市更新研究主要还是基于经济、社会、环境三大可持续发展目标及其子目标、原则和标准。
在上述研究的基础上，本文也借鉴了与空间再生产相关的理论框架研究成果。其中，一些学者从空间再生产的视角，探讨了城市更新的理论框架[23,24,36⇓⇓-39]。例如，李志刚等[23]搭建了由政府、市场、社会三类利益主体组成的旧工业空间再生产的分析框架；孙世界等[24]从“利益—资本—权力”三要素出发，构建了旧城空间再生产的分析框架。这些探讨涵盖工业、文化、居住和商业等不同类型的城市空间再生产及其利益主体、博弈关系以及运作机制等。总体而言，目前基于空间再生产视角所构建的分析或理论框架中，都包含了政府、市场、社会三大类利益主体。“利益—资本—权力”分析框架则有助于解析各利益主体如何利用所掌控的各种权力和各种资本（如土地、金融、社会、文化资本等），在空间再生产过程中竞争、合作与博弈，以追求和获取各自的利益。
通过归纳已有研究，发现仍有一些内容可进一步优化和补充，以便形成更系统全面的理论框架。首先，需要在理论框架中，融入可持续城市更新的目标愿景，为更新实践提供正确指引。其次，鉴于已有框架并未纳入和阐述空间生产理论中的一些核心概念和机制，比如，空间实践、空间的表征和表征的空间以及资本循环等，有待在新的框架中完善。再次，在目前的更新实践和理论框架研究中，更多关注政府和市场的角色和作用，对社会主体的研究仍相对较弱。构建以人民为中心的可持续城市更新模式，需要在理论框架中强调社会主体、公平正义和社会可持续发展。
在对理论、实践和相关研究进行整合的基础上，本文构建了一个空间再生产视角下中国语境的、系统全面的可持续城市更新理论框架（图2）。该框架中包含五个核心要素：可持续更新目标、政府、市场、社会和空间再生产。第一个要素体现空间再生产的可持续发展目标，第二、三、四个要素是空间再生产过程中的三大类利益主体，第五个要素体现空间再生产的内在机制与过程，其中的箭头也蕴含着资本循环和资本空间化的逻辑。三类利益主体与空间再生产的重叠部分，反映了各类利益主体在空间再生产过程中所谋划、实践和关注的重点；同时，三类利益主体相互关联和作用，并在实践中呈现出不同类型的博弈关系和协作机制。
图2 空间再生产视角下的可持续城市更新理论框架

Fig. 2 Theoretical framework of sustainable urban regeneration from the perspective of spatial reproduction

结合理论框架，本文认为可持续城市更新可以定义为：在城市经济、社会、环境可持续发展等目标和原则的引导下，以政府、市场和社会多元利益主体高效协同和利益共享为基础，通过对城市存量空间的再调整和再生产，实现空间综合价值的再创造和再提升，以及综合效益的再协商和再分配的一种整体统筹、资金平衡、持续推进的行动模式。其中，可持续城市更新在经济、社会、环境等方面的目标，主要涉及经济增长、活力创新、就业增长、资金平衡、经济韧性、治理高效、公平正义、社会包容、安全健康、幸福宜居、文化传承、环境保护、生态韧性、资源集约和绿色低碳等。

3.2 可持续城市更新的三类利益主体

3.2.1 政府

政府，尤其是省市区各级地方政府及其相关部门，在可持续的空间再生产过程中通常扮演着发起者、主导者和协调者的重要角色。地方政府利用在政策制定、土地管理、规划设计审批、项目监督等方面的职能和权力，在更新改造中开展制定目标、明确条件、选择主体、推进实施、保障公益和监管运营等一系列工作[40]。
地方政府所掌握的用于空间再生产的主要资本，包括土地资本、固定资本、金融资本和生态资本等。其中，土地资本是空间再生产的核心资本，主要涉及市区已开发的国有土地（如城镇建设用地）。地方政府在中央政府的授权下可以处置国有土地（如土地收储和出让），并行使其收益的权利。此外，地方政府也可因公共利益需要，征收市区和城郊已开发的集体土地（如城中村等），转变为用于城市再开发和空间再生产的国有建设用地。固定资本，主要指由地方政府占有，并投入空间再生产的、破败或贬值的公共建设环境，包括轨交站点、道路、码头等基础设施和学校、医院、博物馆、公园、广场等公服设施。金融资本，主要涉及各级政府用于城市更新的资金，包括中央的政策性资金和专项债、地方财政资金（含土地出让金）和地方政府债券等。生态资本，主要包括城市更新中能够带来经济、社会和生态效益的生态资源和生态环境，如河流、山体、绿地等。
地方政府运用其权力，将各类资本投入城市空间的再生产中，以寻求利益的增长。这些利益以公共利益和经济利益为主，涉及城市生活环境改善、生态环境改良、城市形象提升、土地价值增长和企业税收增加等。在财政吃紧的情境下，政府需要在城市更新中更加高效合理地运用公共投资，以公共投资稳定预期、增强预期，引导和撬动更多社会资本积极投入，激发市场投资主体和社会公众的更新动力，从而推进城市更新的可持续实施。

3.2.2 市场

市场，主要指市场经济中的相关主体和企业，在可持续的空间再生产过程中往往扮演着响应者、投资者和实施者的重要角色。这些市场主体主要有开发商、投资商、运营商、空间占用者和咨询企业等。其中，房地产开发商是空间再生产的主要执行者，负责针对住宅、商场、厂房、仓库、办公楼等房地产，进行改造和再开发，以创造价值更高的空间产品。投资商，是为拆迁、改造、建设、运营等更新全过程提供资金的市场主体，既包括投入自有资金的开发商和战略投资方等，也包括政策性银行（如国家开发银行）、商业银行（如中国建设银行）、信托公司、证券公司、基金公司等金融机构。运营商，主要指为更新改造后的空间产品提供运营管理等服务的企业，例如商场、产业园区和长租公寓的运营商，商品房社区的物业公司等。空间占用者作为关键的利益主体，既包括原土地或建筑空间的占用者（如原属地企业和权利人），也包括更新后新的空间占用者（如新入驻的企业）。咨询企业，涉及为空间再生产全过程提供专业技术方案和咨询服务的企业和机构，包括规划设计公司、建筑设计公司、不动产评估公司、房地产顾问公司、律师事务所等。
上述市场主体所掌控的主要资本包括金融资本、技术资本、人力资本和固定资本等。其中，金融资本是市场所掌控的推动空间再生产和资本积累增殖的核心资本，主要包括自有资金、银行贷款（如国家开发银行、中国建设银行等的城市更新贷款）、非标融资（如信托、私募融资）、债券资金（如城投债）、城市更新基金（如上海城市更新引导基金）、REITs房地产投资信托基金（如城市更新类REITs）等。技术资本、人力资本、固定资本则涉及各类市场企业投入空间再生产的各种技术工艺、专业人员、设备，以及企业持有土地上的厂房、办公楼等不动产。
各类市场主体，运用其资本和取得的开发、经营、使用、获利等空间发展权益，推动了资金投入、规划策划、方案研究、开发改造和运营服务等更新工作，并获得了以经济利益为主的收益，比如不动产的资产增值、资本的利润提高、空间的租金增加、拆迁或改造补偿、经营环境改善，以及企业的品牌和市场价值提升等。中央或地方政府监管的国有企业，如国企开发商、地方投融资或开发平台公司等，往往会更加兼顾经济与公共利益，参与公益性较强、投资回报周期较长的更新项目。在公益性更新项目较难实现资金平衡的情境下，可以利用资金补贴、税收减免等政策工具降低更新成本，提高更新收益，激发市场实施主体的更新动力，从而推进城市更新的可持续实施。

3.2.3 社会

社会，主要指可持续的空间再生产过程中利益相关的社会公众，通常扮演着配合者、参与者和监督者的角色，包括属地居民、社区组织、周边居民、专家学者、其他市民游客等。其中，属地居民，指更新土地上的原住民或村民，他们是旧城或旧村改造中最关键的利益主体，是住房和社区等居住生活空间的主要使用者和消费者。社区组织，如业主委员会，是原住民个体权利和诉求的主要代理方。更新地区的周边居民，也因受到更新带来的环境改善、房价提升等外部效应影响，成为利益相关者。专家学者，主要通过更新方案的专家评审和公众参与等方式来参与空间再生产。其他的市民和游客，则往往以更新后城市空间的使用者和消费者的角色参与其中，比如成为新建商业中心、商品房、美术馆或城市公园的消费者。
相比于政府和市场，社会公众拥有的权力和资本往往较少，主要包括参与权、知情权、决策权和监督权等公众参与的权力、对自有住宅享有的占有、使用和收益的用益物权，以及社会资本、文化资本、固定资本和金融资本等。就资本而言，社会资本在这里指的是属地居民基于居住空间所形成的社会关系网络和人脉资源，这些社会资本有利于促进信任理解、互惠合作、身份认同感、社会规范和共同价值观等，从而有助于社会更和谐地运转和发展。文化资本，涉及更新地区有形的历史文化遗存、资源、风貌和肌理，以及无形的文化传统、活动和品牌等，他们维系和点亮着公众集体记忆中对城市历史空间的空间意向。固定资本，主要指居民兼具消费和投资属性的房产，可通过出租收取租金、投入改造或重建后资产增值等方式获得经济利益。而金融资本，则主要指社会公众自主更新时投入的金融资本，如存款和贷款等。
社会公众，通过运用其权力和资本，参与和配合更新方案制定、项目实施和后期监督等工作，以获得房产价值提升（或房价上涨）、拆迁补偿，以及住房条件改善、生活服务设施和人居环境改良等利益。可持续的城市更新中，社会公众的需求、意愿和利益需要被高度重视。

3.3 可持续城市更新的三重空间内涵

可持续的城市更新和空间再生产，其实也是新旧资本及其背后的权力和主体，对具有更高投资价值和潜力的存量城市空间进行的周期性和持续性的博弈和竞争。空间再生产包含了空间的表征、空间实践、表征的空间等三重内涵，并隐含着对城市抽象空间的更新谋划、对城市物质空间的更新实践、对城市意向空间的更新体验等内在机制。政府、市场、社会三大类主体在空间再生产的谋划、实践和体验过程中也各有侧重。

3.3.1 空间的表征：可持续城市更新的谋划与规划

就空间的表征而言，政府通过制定城市更新政策、组织编制城市更新规划、设计和方案等方式，谋划代表政府利益和可持续发展导向的“空间的表征”或空间秩序。例如，政府通过制定“三旧改造”“城市双修”“两旧一村”等政策，对空间再生产的主要对象、目标原则、方法策略等进行了指引，并通过组织编制更新规划和设计，对未来城市空间的生产和消费格局、用地布局、产业功能、土地权属、路网体系、空间形态、景观风貌等进行了谋划。市场中的企业，通常会结合自身的发展战略和盈利模式，主导或参与城市更新的项目策划与规划、产品设计等环节，策划出未来最契合企业经济利益、代表更高利润的生产和消费方式的空间产品。例如，开发商、投资商或运营商所策划的更新空间，其实表征的是投资回报更高、更快或更持久的空间产品。社会公众，则主要通过规划或项目方案的公众参与机制，对表征其切身利益的未来空间提出更新设想和空间诉求。比如，居民可在征询社区更新方案意见时，对未来的住房、广场、绿地、停车位等居住空间，提出空间再生产的诉求和设想。
总体来看，政府、市场和社会三类利益主体，对于“空间的表征”的影响力大小和范围，呈现出由大到小、由宏观到微观的特征。对于可持续城市更新的谋划与规划，需要在政府主导的同时，融合市场和社会的构想和诉求，最终形成多方满意的更新方案。

3.3.2 空间实践：可持续城市更新的实践与行动

就空间实践而言，地方政府或其授权委托的地方国资平台公司，主要负责包含征地、拆迁、安置、补偿、融资、市政设施配套、土地储备和出让等前期的城市土地整备或土地一级开发工作，以及市政和公服设施的改造修补、生态修复等存量公共设施和环境的更新工作。市场企业，主要从事房地产（如住宅、商铺、厂房、仓库、办公用房等）的投融资、改造开发、产品租售、运营服务等土地二级开发和后续运维等工作，以及保障房、市政和公服设施的代建和配建等建设工作。其中，国有企业通常更多地配合政府参与投资大、政策属性强、具有公益性和民生性的项目，民营和外资企业则更关注投资回报率较高和利润空间较大的项目。而原空间占用者，主要通过协商改造（如与其他主体合作改造）或配合搬迁来参与空间实践。社会公众的空间实践，则涉及协商改造或搬迁、安置、赔偿等事宜，自主更新实践，以及居民、市民和游客对于更新空间的使用和消费等。
总的来说，三类利益主体在“空间实践”中侧重有所不同，政府侧重土地空间和公共空间的再生产，市场侧重建筑空间和商品化空间的再生产，社会公众则主要参与居住建筑空间的再生产和更新空间的消费。对于可持续城市更新的实践而言，需要充分发挥政府在配置公共空间资源和创造公共效益方面的公平性和大局观，激发市场在开发空间潜力和创造经济价值方面的敏锐性和高效性，调动社会公众参与城市更新的主动性和积极性，最终形成多方协同的更新行动。

3.3.3 表征的空间：可持续城市更新的体验与象征

表征的空间，反映了各类利益主体叠加在更新物质空间上的象征的、想象的、情感的和历史文化的意向空间。对政府及官员而言，再生产的空间不只具有物质和功能属性，更象征着城市形象与品质、城市名片、城市实力与地位，以及城市历史文化等。例如，上海市政府主导下更新改造的黄浦江滨江空间，已成为政府展示上海城市形象的“世界级城市会客厅”和城市名片。对市场企业而言，再生产的空间则象征着企业的品牌形象、企业名片、创造价值的生产工具，以及可消费的空间产品等。例如，从开发商的视角来看，所改造或重新开发的长租公寓、商品房和商业中心等建筑空间，既代表着可租、可售、可进入消费的空间产品，也一定程度地象征着企业的品牌形象，特别成功的产品还能成为其企业名片（如万科改造的上生新所）。属地企业参与改造后的厂房、办公楼等，则成为企业更高效或更持久创造价值的生产工具。
对社会公众而言，更新后的物质空间依然叠加和表征着人们脑海中对城市的认知和意向（如城市中心、地标建筑、主要街道等）、对历史文化的记忆（如传统建筑、历史街区、风俗活动等）、对社会关系的感知（如邻里空间、单位大院、宗族聚落等），以及个人的情感归属（如童年家园、有归属感或情感关联的场所空间等）。城市物质空间的改变越大，对于公众而言其所承载的表征的空间变化就越大，其所积淀的社会资本、文化资本、情感记忆等的损失也会越大。
总体而言，三类利益主体关注的“表征的空间”也各有侧重，政府更侧重更新空间所象征的公共形象，市场更侧重更新空间所叠加的生产和消费属性，社会公众则更关注更新空间所蕴含的社会、文化和情感内涵。对于可持续城市更新而言，需要更加重视叠加在物质空间之上的意向空间的价值，保护和挖掘更新空间的公共形象价值、品牌形象价值、情感价值以及历史文化价值等，最终塑造多方共享的意向空间。

3.4 可持续城市更新的协同共治和利益共享

三类利益主体之间相互关联和不断博弈，曾在不同历史时期的空间再生产实践中，形成了政府主导模式、政府主导与公众参与的模式，以及政府与市场合作的增长联盟模式。增长联盟模式出现于1990s，在政府面临财政困难的背景下，政府与市场主体形成联盟，在借助市场的金融资本并分享更新收益的基础上，共同推动城市更新。但是，在这种模式下，政府和市场往往更偏重政绩与经济效益，关注城市空间的交换价值，从而忽视了原住民对空间的实际使用价值与合理诉求，导致社会公众的利益受损。比如，诉求表达渠道和机制的不正义、空间增值收益分配的不正义等，迫使居民迁往城市边缘区和郊区[41]。强制拆迁带来传统社会网络瓦解、历史文化遗存被毁、传统空间风貌与肌理消失和场所记忆与归属感遗失等。
随着政府对社会可持续发展、民生福祉的逐渐重视[42⇓-44]，加上社会公众的权利意识、个人财富和博弈能力的提升，使得中国近年来开始重视政府、市场、社会多元协同共治的更新模式。这种模式强调可持续发展的经济、社会、环境等多元目标以及综合价值的创造和提升，注重多元主体协同参与决策和实施等环节，以及对更新后新增利益的多方协商和共享。在这种模式下，政府从过去“多头管理”走向“协同治理”，更多地去统筹各方诉求与意愿、通过制度设计为公众参与赋权、利用政策法规激励和约束市场主体、协调公私利益与利益分配等；市场企业从过去“单求盈利”走向“兼顾公益”，既要保证投资实施的合理盈利，又要理性地分享土地和空间增值收益，更多地兼顾公共利益和公众利益；社会公众从过去“表达诉求”走向“深度参与”，更深入地参与更新的方案评估、实施改造、公众监督、补偿或收益的博弈协商等利益相关环节[40,41]。最终，推动城市更新中政府、市场和社会的多维目标和多元利益的共同实现，以及综合价值和综合效益的整体提升。

4 结论与讨论

由于可持续城市更新涉及的学科和内容广泛，目前仍缺乏系统、综合的可持续城市更新理论框架来为更新研究及实践提供指引。因此，本文旨在以空间生产理论作为跨学科研究的基础，结合对近几十年来城市更新实践的梳理，整合相关的理论要素，构建一个空间再生产视角下中国语境的、系统全面的可持续城市更新理论框架。该理论框架包括可持续更新目标、政府、市场、社会和空间再生产等五个核心要素，阐释了政府、市场和社会三类利益主体的构成、权力、资本和利益，及其在空间再生产机制中的不同侧重和博弈模式，并建议可持续城市更新模式既应强调综合价值和综合效益的空间再生产与公平分配，也需关注更新资本有限的情况下空间再生产的可持续推进路径。
本文在借鉴过往研究的基础上作出了一些新的理论探索和贡献。首先，通过研究和整合空间生产理论、可持续发展理论以及其他相关的理论与实证研究，构建了一个较为系统全面的可持续城市更新理论框架，并界定了概念。以该框架作为研究基础，后续理论或实证研究可以对框架开展进一步深化探讨或反馈修正，也可以尝试构建可持续城市更新的评价指标体系，还可以结合详细案例对5个更新阶段开展实证研究。其次，从空间再生产视角建构的理论框架中，纳入了空间生产理论中的一些核心概念和机制，如空间的表征、空间实践、表征的空间，以及资本的空间化和循环等，并探讨了各利益主体的不同侧重，丰富和拓展了对更新机制的理解和认知。最后，在理论框架的构建中，强化了社会主体和社会可持续发展维度的重要性，完善了可持续城市更新的目标维度，并且建立了协同共治、利益共享和综合价值导向的可持续城市更新模式。
基于本文构建的理论框架，也可以为现阶段的更新政策制定和更新实践提供一些建议。在目前更新资本有限的背景下，城市更新的可持续推进可以关注以下三个方面：
首先，提高空间再生产的效率和质量，提升更新后的经济收益。在城市更新中，应置入代表更高生产力水平的新功能业态和新质生产力，以提升空间再生产的产出效率、获取更高的投资收益和实现资本增殖，从而平衡更新的投入成本。这有别于通过增加容积率和变更用地性质的方式，更加侧重通过功能迭代和生产力提质来促进资金平衡。
其次，拓展空间再生产的投融资渠道，促进更新资本的高效流通。应当拓展城市更新的融资渠道，促进政府、金融机构、社会资本和产权人等多方积极参与。高效发挥政府财政资金的杠杆撬动和引导作用，将其投入民生类、公益类、基础设施类和生态类空间的更新，以吸引多元更新资本共同参与。同时，应当畅通资金退出的渠道，利用城市更新公募REITs等工具推动资产证券化，形成更新资本的完整循环路径。
最后，构建空间再生产中资本的“时空平衡”机制，全域、全周期统筹成本与收益。与“时空修复”机制将过剩资本转移到时间和空间维度以化解危机相似，资本的“时空平衡”机制则是将资金不足与不平衡的问题纳入更大的时间维度和空间范围进行统筹解决。其中，资本的时间平衡或近远平衡，是基于全周期统筹的思路，在更长的时间维度内，将前期投入更新改造的成本与后续长效运营的收益进行整体统筹和平衡。资金的空间平衡或区域平衡，则是基于全域统筹的思路，在更大的空间范围内，将具有不同更新价值和投资属性的更新对象进行整体统筹更新，以实现区域内成本与收益总体平衡。
上述三个方面的建议，其实涉及更新资本如何在时空中更高效地、畅通地、均衡地进行空间再生产，以推动城市更新的可持续开展，其相应实施路径和政策机制仍有待进一步地探索。

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