中国城市化已经从注重增量开发的城市建设时代进入到注重存量优化的城市更新时代，实施城市更新行动、实现高质量发展成为中国城市化下半场城市发展的重大命题。针对这个命题，邀请了来自相关学科领域的专家学者，探讨在新的历史条件和价值导向下城市更新如何实施的基本问题，深入解析这一问题的关键方面和解决路径，主要从影响城市更新行动的相关制度和战略、城市更新实施的模式和策略以及城市更新产生的潜在负效应等三个重要方面展开交流和讨论。综合各位专家的主要观点，高质量发展转型背景下的城市更新需要注意以下关键问题：（1）结合事关城市发展的国家发展战略综合推动城市更新工作，发挥城市体检的支撑作用，在空间规划、土地整理与供应、开发模式、资金供给、公众参与等方面大力创新面向存量土地发展的城市更新制度；（2）建立政府、市场、社会三方合力的城市更新驱动新模式，保障城市更新的公共性、效率性和公平性，政府方面要通过放权赋能发挥引导和激励作用，市场方面要重视发挥社会资本与国企资本合作的优势，社会方面要积极发挥物业权利人的主体性作用；（3）坚持以人为核心的发展理念，发挥城市更新对住房保障的积极作用，调控和消除城市更新对历史文化保护和社会资源公正配置的损害，加强探索维护历史文化和社会公平正义价值的城市更新模式。最后呼吁地理、资源环境、规划、管理等多个学科领域的学者共同推进面向中国式现代化目标的城市更新理论研究，为世界城市更新理论和实践贡献中国智慧。
在中国城镇化2.0阶段，城市更新构成城市空间发展的主要方式，其本质是提升资源要素配置利用效率、增强空间承载能力、优化城市功能品质与强化城市发展韧性的高质量发展过程。围绕党的“二十届三中全会”确定的“建立可持续的城市更新模式和政策法规”改革发展目标，来自地理学、城乡规划、土地资源管理等领域的15位专家学者，以笔谈的方式从可持续城市更新的概念内涵、价值理念、实施方式与路径、制度政策环境建设及绩效评价方法等不同视角和维度，探讨了建立可持续城市更新模式的理论、方法与路径问题。具体而言：（1）在概念内涵上，可持续城市更新应理解为目标的“可持续性”和实施的“可持续性”。（2）在价值理念上，强调促进多元主体参与并共享收益作为构建可持续城市更新的基本经济理念，同时注重将城市更新融入城市文化遗产空间治理、社会空间治理和生态空间治理，从而形成基于“经济—社会—文化—生态—韧性”多维系统视角组织实施城市更新行动。（3）在实施方式上，必须有效平衡地方政府、市场主体、产权人和社会的利益，注重保障和完善国有企业参与城市更新的机制建设，通过特许经营等新机制吸引社会资本更大参与热情，各方合力推动城市建设从“面向供给”向“面向需求”的模式转变。为满足人民日益增长的美好生活需要，城市更新的实施应更加注重多元参与式设计，注重从人民可感知的微观社区尺度上嵌入公共服务设施、绿色基础设施和数字化技术等要素，统筹城市更新规划编制和管理实施。（4）在制度政策环境建设上，总体上应面向新时代的城市更新产品、治理和模式构建新需求，营造适应性强、可持续的城市更新制度政策环境，特别是要围绕城市更新中“人、地、钱”等关键要素，从用地规制、资金筹措、组织机制等方面进行系统性的体制机制创新。（5）应从“人民视角”出发，构建可度量、可比较的人民城市城市更新绩效评价体系。
随着中国城市步入存量发展时代，城市更新已上升到构建国家新发展格局、推动城市高质量发展的战略高度。城市更新实践也从以物质环境重建和改造为主，逐渐向着兼顾经济、社会和环境等多维目标的可持续城市更新模式转变。然而目前仍缺乏系统、综合的可持续城市更新理论框架，来为更新研究及实践提供指引。本文尝试以空间生产理论为基础，结合对近几十年来中国城市更新实践的梳理，构建一个空间再生产视角下中国语境的、系统全面的可持续城市更新理论框架。该理论框架包含可持续更新目标、政府、市场、社会和空间再生产五个核心要素，归纳了政府、市场和社会三类利益主体的构成、权力、资本和利益，以及其在空间再生产机制中的不同侧重和博弈模式，并建议可持续城市更新模式既应强调综合价值和综合效益的空间再生产和公平分配，也需关注在更新资本有限的情况下空间再生产的可持续推进路径。
城市更新作为中国存量转型时期的重要战略，需要完整的法规体系支撑更新行动的有序开展。英国城市更新有较长的历史进程，能够为中国提供镜鉴。基于历史制度主义理论框架，参考英国政府官方网站发布的第一手资料，对20世纪60年代以来英国城市更新法规体系的历史脉络进行了梳理，剖析其变迁背后的结构、历史、行动者逻辑。最后立足中国发展目标，提出完善城市更新体系的建议：完善“主干法+配套法”的更新法律体系，将可持续发展纳入政策顶层设计，更新模式转向“有为政府，多方参与”，鼓励以社区为核心的可持续微更新。与英国相比，中国在制度、公共利益和资金模式等方面具有特殊性，吸收国际经验，对完善和创新面向可持续更新的法规体系具有重要意义。
随着中国城市社区更新逐步进入对存量空间的现代化治理阶段，存量空间的问题监测、规划治理、绩效评价及效应追踪的全过程研究将成为未来工作的重点。以概念反思、理论认知和体系架构为逻辑，梳理社区更新健康效应的国际文献，以启示中国研究范式转型。研究表明：健康视角下的社区更新是以健康相关的物质和非物质资源提升为目标的综合治理行动，立足人本视角下社区环境的演变规律；社区更新影响居民健康的过程具有多阶段性、多路径性、主体差异性和动态变化性；住房、蓝绿和活动空间、基础设施、餐饮设施、医疗设施，以及社会、心理和经济环境是与健康密切相关的更新要素。基于研究结论，构建了更新绩效评价、健康效应甄别、影响机制解释、规划影响评估及方案优化的四阶段研究体系。
基于城市空间的复杂性关系，提出以空间多尺度性、空间形态与空间多样性三类空间基本属性为主线，建立城市整体性体检指标体系框架，为精准识别城市人居环境领域的问题提供了一套方法和工具集。具体指标的设定除了考虑三类空间基本属性外，还需要注重以下三个方面的要求：一是要明确指标所对应的物质环境、生态服务、社会经济三大子系统群，便于在后续问题诊断环节建立与城市空间基本属性的相关关系；二是要考虑长周期影响因素和短期受人类活动干扰因素两方面影响，科学确定两者指标数量的比例关系；三是要考虑地域性因素对指标体系标准阈值的影响。基于整体性体检指标框架，提出问题诊断的工具集，包括多尺度联动的指标分析方法，涉及空间形态的多指标关联性分析法、面向空间差异性的多维聚类法。通过大样本微观单元的多指标分析，并从宏观层面上进行汇总统计，可以识别影响城市可持续发展的关键阈值。
城市更新已成为推动城市高质量发展的重要途径。对于历史城区、历史街区等传统空间而言，因其在产权结构、居民构成、历史文化保护和用地规制等方面的复杂性，许多项目陷入启动难、落地难的现实困境。基于此，以南京小西湖的更新实践为例，结合尺度重构的理论，分析在历史地段更新中地方政府的有关创新实践及其内在的空间过程对多主体间社会关系的重塑机制。尺度重构策略的系统应用，有助于破解制约中国城市历史地段更新中产权碎化难整合、空间功能难复合、空间降密难实现等关键问题；其内涵的空间过程及对社会关系的重塑，也为进一步修复增长主义引致的城市空间功能单一、经济过度房地产化和社会关系张力大等问题提供了理论支撑和实践指引。
在中国城市存量更新背景下，实施老旧社区微更新对城市高质量发展和国家治理能力现代化具有重要战略意义。通过开展对多中心治理理论的本土化探索，以中国语境下的多中心治理为分析视角，选取南京市秦淮区重点微更新项目为研究对象，探索了当前中国老旧社区微更新的多方共治机制。研究发现：多方共治机制是由区政府、国资企业、规划团队、社区基层组织和居民等多元主体共同参与的更新协作机制，其中政府的角色转换和对社会力量的有效整合是多方共治机制构成的关键；多元主体的互动关系随着更新阶段的推进不断发生变化；建立多元主体能够有效交流和理性互动的平台是推动老旧社区微更新持续发展的关键；微更新可以为老旧社区物质空间、社会空间、经济发展、历史资源创造持续的生产效益。
住房是城市更新的重要对象，也是联系国民最为紧密、市场价值最为凸显的国土空间资源。当前，大量老旧小区长期缺乏规范运营，面临功能衰退和价值流失的双重困境，各地因此相继开展老旧小区运营探索。其中，武汉市江汉区唐家墩街道“物业城市”模式通过街区一体化运营，实现了老旧小区长效运营，其创新过程有待进一步解释。基于尺度重构视角，剖析了“物业城市”运营实践，研究发现：（1）针对“治理脱嵌”问题，案例地经过多阶段公私合作形成了“五方联动”的社区治理格局；（2）通过运营责任的水平集中和尺度上升，老旧小区被嵌入跨尺度的一体化运营，以统筹不同主体的长短期利益；（3）依托城市公共资产的运营，案例地实现了资金平衡，建立起可支付、微利润、可持续的长效运营机制。研究完善了城市更新事前—事中—事后的分析框架；建议政府对老旧小区提供短期资源支持，推动共治共享，以实现长效运营，进而降低城市更新的频率和支出，促进存量住房资源保值增值。
城市更新是中国城市在新时代内涵式发展背景下，推进高质量可持续发展的显性化议题。伴随文化在延续城市历史、缔造空间价值、提升生活品质和激发经济活力等方面发挥着日益重要的作用，其逐渐成为推进城市更新的关键性动能。在分析1978年改革开放以来文化要素与城市更新关系演替的基础上，构建文化赋能城市更新的逻辑框架，并以南京老城南为例，探索文化赋能城市更新的实现路径与机制效应。研究发现：（1）发挥历史文化、创意文化、地方文化等文化资源要素在城市更新中的多重作用，通过文化要素注入、空间载体吸附和更新效能释放过程，可以赋予城市更新动能、增进城市更新质效；（2）从南京老城南的城市更新实践中，总结出历史符号重现、文旅消费驱动、创意产业植入、社区精神根植和文化服务嵌入等城市更新的文化赋能路径；（3）政府、市场、社会等多方利益主体共同推动着文化赋能型城市更新，在发挥出显著经济社会效益的同时，也需要进一步强化旧城历史文化空间更新与城市当代文化建设成果之间的联系、协调推进精神层面的文化更新、增强地方居民的城市参与权与文化获得感等；（4）中国文化赋能型城市更新区别于西方“文化导向的城市更新”，将历史文化的保护传承弘扬、居民文化认同感的提升视作城市更新的重要目标。基于可持续的城市更新理念，需要推动文化要素与城市更新的良性双向赋能，实现文化资源的保护利用与有度、有序、有情、有机更新的谐振式发展。
历史街区是一种动态型的城市遗产，其保护与更新对传承城市历史文脉、振兴经济和实现高质量发展至关重要。从文旅融合背景出发，构建了涵盖物质空间更新、文化保护与展示、文旅活化利用的历史街区更新成效评估框架。基于游憩者的主观评价，采用AHP法和模糊综合评价法对开封市三个典型的历史街区进行更新成效评估，并基于“满意度—重要性”矩阵分析识别更新的优化路径。结果显示：三个历史街区更新成效均较好、差异较小，双龙巷、马道街、书店街分别为3.801、3.794、3.759；物质空间更新成效双龙巷的得分高于书店街和马道街，文旅活化利用成效书店街和马道街的得分优于双龙巷，文化保护与展示成效得分差异较小。在指标层，各街区街巷风貌和活化认可度普遍评价较好，书店街和马道街的街巷景观、基础设施和街巷维护评价较低，双龙巷的文旅特色、多元活化和基础设施评价较低。三个历史街区均需提升交通可达性；书店街需改善街区环境，强化街区文化展示与文化内涵认知；马道街需增强文化吸引力，提升文化沉浸互动体验；双龙巷需提升文化吸引力和业态多元化。
旧工业区转型正从发达国家向发展中国家延展，体育文化等新型方式振兴旧工业区作为一种有效的城市更新手段受到了广泛关注。本文聚焦德国鲁尔区的多特蒙德威斯特法伦球场项目，通过实地调查、历史回溯等方法，深入分析了该项目如何以体育文化项目带动周边地区实现旧工业区更新，研究结果表明：（1）多特蒙德通过把握全球化机遇和实施鲁尔区转型计划，成功地由传统重工业城市转型为可持续、智能的科技城市，威斯特法伦球场项目正是顺势而为的一项体育文化主导的旧工业区更新探索实践；（2）球场项目建设过程中，联邦政府和城市政府投入的资本逐渐减少，足球俱乐部的参与也在减弱，社会资本在球场建设和运营中逐渐占据主导地位；（3）球场扩建显著推动了周边土地利用的转型升级，土地利用由以第一、第二产业为主的绿地和住宅用地转向以第三产业为主的综合性功能用地，通过用地转型升级，周边地区空间功能得以优化；（4）球场建设提升了多特蒙德的全球知名度，促进了产业结构向第三产业为主导转型，增加了当地就业率，加快了基础设施建设，提高了居民生活品质，从而推动了城市结构更新与现代化转型。通过梳理该项目的发展经验进而总结体育文化项目带动下的旧工业区更新机制，并提出可供中国借鉴的经验，以期为中国正在进行的旧工业区更新提供思路。
作为拆除重建改造方式的补充，以统租改造为代表的城中村微更新在各地兴起，旨在促进青新市民群体住有宜居，但其改造绩效尚未被系统解剖。以深圳为例，通过组间差异分析揭示统租改造的社会空间效应，并采用结构方程模型，对比统租公寓和未改造私宅租客的居住偏好差异，从青新市民住有宜居视角评估统租改造的空间绩效。研究发现：（1）统租改造促使城中村从“低收入聚居区”向“青新市民宜居社区”转化；（2）统租公寓和未改造私宅租客存在明显的居住偏好差异，前者更偏好高品质且配套完善的安全居所，后者更需要布局合理且卫生的可支付居所。为推动城中村统租改造更好地满足青新市民的宜居需求，进一步从城市和社区层面提出统租改造优化策略。
构建基于实际—期望差距理论和社会满意度理论的城中村改造居民满意度评价体系，运用结构方程模型对深圳市18个城中村进行实证分析，探究村民和租户对城中村综合整治及拆除重建的满意度影响机制。结果表明：（1）村民对拆除重建的满意度高于综合整治，主要影响因素为经济补偿与参与权利；（2）租户对综合整治的满意度高于村民，引起差异的影响因素有参与权利、住房邻里环境；（3）物业统租模式对于租户满意度的提升作用更明显，村民则可能更青睐于非物业统租模式，主要影响因素包括居住环境、收支变化、参与权利等。基于此提出优化建议：（1）借鉴拆除重建政策，建立健全综合整治维护居民权利的政策及标准，充分考虑村民和租户在城中村改造过程机制中的权利落实，做到期前改造科普宣传工作规范化，期后建立改造意见反馈机制；（2）全面评估城中村现状，因地制宜探索合适的改造模式，鼓励“订单式”和“菜单式”改造并行开发；（3）政府应发挥政策统筹优势，积极与租赁市场联动，解决低成本居住空间缺失问题，形成长效稳定的改造联动住房供应体系。
基于高清卫星影像与多源动态数据，绘制高时空分辨率地块图斑一手数据库，量化解析2001—2020年间天津内城更新的行动路径及其社会影响逻辑。研究发现：转型期内城更新行动规模大、强度高、时空异质性显著，多发生于历史文化富集、空间肌理完整、区位优势突出的传统旧城和旧工业仓储区，并经由大规模拆除重建迅速引发用地功能格局的系统转型；同时，转型期内城更新分别在经济财富分配、社群空间迁移、日常生活转变三个维度引发复杂的次生社会影响，当前仍待持续开展精准施策、标本兼治的治理调控。研究补充了完整内城尺度下有关“存量更新社会绩效”的实证经验，有助于中国城市在新时期的精细化规划编制与更新治理。
发展与稳定是政府治理决策的基本逻辑。留守户问题作为城中村改造中频发的治理难题，不仅关系到更新改造利益的再分配和实施推进效率，更可能演化成影响社会稳定的政治和社会事件。留守户问题治理制度变迁背后折射的是地方政府治理决策的变化。基于对地方政府决策逻辑的分析，构建了留守户问题治理制度变迁解释模型，以此分析广州自2009年至今城中村改造各阶段的政府决策逻辑、留守户问题治理制度设计和实施成效。研究认为：（1）广州城中村留守户问题治理制度变迁是地方政府不断平衡改造实施效率与政府收益的发展导向和维护地方社会稳定的稳定导向的过程，其呈现明显的渐进式制度变迁特征；（2）广州从降低留守户问题产生机率、弱化留守户问题影响和强制措施三个方面逐步探索系统有效的留守户问题治理的正式制度经验，对当前超大特大城市积极稳步推进城中村改造和城市更新制度建设具有借鉴意义。
近年来，随着城市更新工作的持续推进，超大城市城中村规模逐步缩减，大量流动人口转移到房租低廉、品质欠佳的老旧社区，关注此类地区邻里效应对提升城市空间质量、改善弱势群体公共健康至关重要。以武汉市为例，综合运用社会调查、图像、文本和地理空间等多源数据，采用深度学习和结构方程模型，探究邻里环境对流动人口心理健康的影响。研究发现：（1）相较于新建社区，老旧社区的物质环境质量欠佳，但生活便利度更高，且邻里关系更为紧密，同时也存在更明显的社会歧视现象。两类社区在民生问题上差异显著。（2）在控制个体属性后，邻里物质和社会环境对流动人口心理健康有显著影响，其中居住满意度是关键的环境心理因素。较低的公交站点密度与社会歧视程度和较高的邻里熟悉程度会通过提升居住满意度对流动人口心理健康产生积极影响。（3）社区异质性分析表明，物质环境主要影响老旧社区流动人口心理健康，而社会环境对新建社区流动人口心理健康起决定性作用。绿化率、社区空间品质和社会歧视程度的健康效应及其环境心理影响机制在老旧与新建社区中存在显著差异。本文旨在推动超大城市环境健康效应研究向特定社区类型的精细化发展，为包容性社区建设提供科学支撑。
