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2025 , Vol. 40 >Issue 1: 231 - 248

DOI: https://doi.org/10.31497/zrzyxb.20250115

城市更新与城市社会

转型期天津内城更新的路径特征及社会影响研究

  • 李晋轩 , 1, 2 ,
  • 杜孟鸽 1 ,
  • 孙宗耀 3 ,
  • 曾鹏 , 1, 2 ,
  • 周梦抒 1
展开
  • 1.天津大学建筑学院，天津 300072
  • 2.自然资源部陆海统筹关键带国土空间规划与治理工程技术创新中心，天津 300072
  • 3.昆明理工大学建筑与城市规划学院，昆明 650500
曾鹏（1977-），男，山东广饶人，博士，教授，研究方向为城市更新与存量规划、乡村发展与乡村规划、陆海统筹与韧性城市。E-mail:

李晋轩（1992-），男，山西介休人，博士，助理研究员，研究方向为城市更新与存量规划。E-mail:

收稿日期: 2023-12-25

  修回日期: 2024-07-29

  网络出版日期: 2024-12-26

基金资助

中国博士后科学基金(2024M752368)

国家重点研发计划项目(2023YFC3805204)

收起

The path characteristics and social impact of Tianjin's inner-city urban regeneration during China's transition period

  • LI Jin-xuan , 1, 2 ,
  • DU Meng-ge 1 ,
  • SUN Zong-yao 3 ,
  • ZENG Peng , 1, 2 ,
  • ZHOU Meng-shu 1
Expand
  • 1. School of Architecture, Tianjin University, Tianjin 300072, China
  • 2. Technology Innovation Center for Territorial Spatial Planning and Governance of Land-sea Coordination Critical Zone, MNR, Tianjin 300072, China
  • 3. Faculty of Architecture and City Planning, Kunming University of Science and Technology, Kunming 650500, China

Received date: 2023-12-25

  Revised date: 2024-07-29

  Online published: 2024-12-26

Fold

摘要

基于高清卫星影像与多源动态数据，绘制高时空分辨率地块图斑一手数据库，量化解析2001—2020年间天津内城更新的行动路径及其社会影响逻辑。研究发现：转型期内城更新行动规模大、强度高、时空异质性显著，多发生于历史文化富集、空间肌理完整、区位优势突出的传统旧城和旧工业仓储区，并经由大规模拆除重建迅速引发用地功能格局的系统转型；同时，转型期内城更新分别在经济财富分配、社群空间迁移、日常生活转变三个维度引发复杂的次生社会影响，当前仍待持续开展精准施策、标本兼治的治理调控。研究补充了完整内城尺度下有关“存量更新社会绩效”的实证经验，有助于中国城市在新时期的精细化规划编制与更新治理。

关键词： 城市更新; 路径特征; 社会影响; 转型期; 天津

本文引用格式

李晋轩 , 杜孟鸽 , 孙宗耀 , 曾鹏 , 周梦抒 . 转型期天津内城更新的路径特征及社会影响研究[J]. 自然资源学报, 2025 , 40(1) : 231 -248 . DOI: 10.31497/zrzyxb.20250115

Abstract

Since China's reform and opening-up in 1978, stock land regeneration has played an increasingly important and unique role in the evolution process of China's urban space during the transition period. However, China's urban practice has long been closely bound to the theme of economic development, which makes the domestic research on China's urban regeneration process focus on its spatial and economic dimensions while relatively ignoring its social impact. Based on high-definition satellite images and other dynamic data, this paper draws 8998 pieces high resolution land plots, and analyzes the spatio-temporal path of Tianjin's inner-city regeneration actions from 2001 to 2020. The empirical research finds that urban regeneration actions mostly occur in traditional urban areas and old industrial storage areas with rich history and culture resources, complete spatial texture, as well as significant location advantages. At the same time, large-scale demolition and reconstruction quickly triggers a systematic transformation of the functional structure of urban land use. Complex historical backgrounds such as the land finance paradigm, socioeconomic transformation, and incremental planning inertia are the external driving factors for the formation of the above characteristics; at the same time, the practice of inner-city regeneration in China during the transition period also causes complex secondary social impacts at least in three dimensions. In the social-economic dimension, the real estate development process based on stock areas has achieved large-scale wealth redistribution among inner-city citizens. In the social-space dimension, material space regeneration has triggered an overall functional reorganization, which has driven the continued agglomeration and dispersal of diverse social groups in the city. In the social-life dimension, these short-term, concentrated, and semi-mandatory demolition and reconstruction actions in traditional urban areas have fundamentally reshaped the daily lives of residents who have migrated out of the old city center. Finally, as a prospect, we believe that this research may help improve the theoretical construction of the social impact assessment and social value cognition of China's contemporary urban regeneration actions, and support the high-quality spatial planning and governance in China's future stock-development era.

Key words： urban regeneration; path characteristics; social impact; transition period; Tianjin

自20世纪中叶起，为缓解乃至防范内城衰退与收缩过程中不断出现的贫困、犯罪、失业、不平等、人才流失（Brain Drain）等阶段性困境，以伦敦为代表的西方城市开始推广系统化的城市更新（Urban Regeneration）应对手段[1,2]。随着理论与实践的深化，城市更新逐渐超越早期单一的物质性空间重建（Urban Renewal）而形成愈发多元的行动路径，有力地推动了经济振兴、活力重塑、可持续、宜居、韧性提升等一系列重要城市再生（Urban Revitalization）目标的实现[3]，逐步拓展成为一种全球化现象和全球性城市战略[4]。
进入21世纪，在内城人居环境衰败以及住房市场化、土地资本化等基础性制度变革的共同驱使下，中国各级城市亦开始加速迈入以内城低效用地更新为重要空间发展形势的存量转型新阶段[5⇓-7]。不过，受同期西方新自由主义思潮与市场化经验扩散的影响，转型期中国内城更新实践更多地被视为一种“发展”的途径[6⇓⇓-9]，成为地方政府刺激经济、拉动就业，以及创造令人印象深刻的物质环境景观以彰显政绩的重要工具[10]。在此背景下，城市更新实践的“空间”与“经济”绩效（相比于“社会”价值）得到更多关注[11]，并进一步反映到国内学界围绕其行动路径的实证研究中。例如，基于建筑密度、容积率、用地混合指数等关键参数[12⇓-14]，既有文献广泛地讨论了内城更新过程中与物质空间的形式、规模与功能改变相关联的经济绩效与价值分析问题[15,16]，其中，除使用净现值（NPV）、益本比（BCR）、内部报酬率（IRR）等指标对比、模拟或评估更新前后的直接经济效益[17]外，也一并涉及到经济增值收益在政府、市场、业主、市民等多元主体之间的分配机制等延伸议题[18,19]。
此外，伴随着集中、快速、大规模的内城更新过程，中国城市中也同步出现了“社会分层与极化加剧、毗邻隔离与社区封闭、弱势群体边缘化固着、原住居民抵抗与失所”等与西方经验相似的“社会—空间”矛盾[20]，表明城市更新的社会绩效与社会价值不应继续受到忽视。实际上，自20世纪60年代哲学社会科学的“空间转向”（Spatial Turn）起，西方学者从多角度考察了局部物质空间更新改造的复杂社会影响，并基于中产阶层化、空间正义、社会融合、社会资本等理论视角开展了大量定性分析[21]。研究发现，城市更新对社会个体与家庭的潜在影响与其行动路径密切相关，并可大略归纳于“经济—空间—生活”三个相互关联的维度。在社会经济的公平性维度，城市大事件驱动的市场化地域再开发常被视为盘活存量房地资源的造富捷径[1,4]，而新地方主义（New Localism）等自治框架下的社区住房再开发则倾向于弥合社会分层极化[2,3]；在社会空间的稳定性维度，社会基础设施（如市民图书馆、社区中心、街角咖啡厅）更新能够强化在地身份认同并维持区域人口的良性结构[22]，相比之下，以旧城滨水空间为代表的中心区再开发既可以强化长期居民的地方认同，也可能因改造后的中产阶层化过程而诱致弱势群体的排斥与区隔[23]；在社会生活的延续性维度，文化导向型（Culture-Led）更新通常能够带来社会认同感的强化与社区活力的提升[24]，而旅游导向型（Tourism-Oriented）更新则可能引发社会网络重组背景下的旅游中产阶层化乃至迪士尼化（Disneyization）等负面结果[25]。
由于国内外城市在基本制度和社会经济发展阶段上存在较大差异，上述西方经验的适用性仍待更多在地研究来检验[26]。近几年，一些学者针对转型期中国内城更新的社会影响进行反思，先后围绕传统合院聚落[27]、历史租界区[28]、里弄及石库门[29]、社会主义工业街坊[30]、城中村[31]等极具本土特色的空间类型开展了初步分析。不过，这些局部案例实证聚焦于对短时、典型、单一维度社会影响的定性逻辑揭示，且多囿于宏观的“社会—政治”思辨；受质性调查方法及可获取数据的客观局限，相关研究尚未能在完整内城尺度下，针对中长期城市更新实践历程开展定量、动态、持续、全维度的社会影响识别与评估。
为此，本文拟以中国代表性大城市天津的内城区域为实证对象，从长时序、高时空分辨率的城市地块图斑的识别、绘制与处理切入，定量分析转型期 ① 天津内城更新行动的主要路径特征，进而结合相关数据资料进一步探讨其在“经济—空间—生活”三方面的次生社会影响。通过弥补既有实证对城市更新“社会”绩效的相对忽视，期望能够与“空间”和“经济”视角的研究成果一同完善城市更新行动的全生命周期空间价值分析框架；同时，对于正在加速迈入内生性高质量发展阶段的中国城市而言，历史回顾中的经验与教训也将有助于未来的精细化存量规划编制与城市更新治理。

1 研究方法与数据来源

1.1 研究区概况

研究选取天津市内城区域为实证分析对象，具体范围包括市内六区在2001—2020年间所辖的全部61个街道 ② ，共计约306 km2（图1）。作为京津冀城镇群的重要节点都市，天津是2020年全国城区常住人口超过一千万的7个特大城市之一 ③ ；市内六区作为天津的城市中心所在，覆盖历史上的老城厢与九国租界，并包含着中华人民共和国建立后逐步增建的大规模社会主义工业仓储区与工人新村。
研究范围在2000年时的已建成土地面积占比约为90%、完全建成街道比例超过80%，居住、工作、服务、游憩等各项主要城市功能完备，并在其后的20年间持续经历着土地利用与空间形态的演化迭代；同时，伴随物质空间的更新改造，研究范围在2020年时的主要社会结构指标相较2000年出现显著转变 ④ ，显示出与上海、广州、南京等大城市较为相似的社群分层极化、居住分异隔离、居民动迁失所等社会现象。初步分析表明，2001—2020年间的天津市内六区适宜作为转型期内城更新及其社会影响的实证研究对象。
图1 研究范围

注：2001—2020年间边界微调或增设的街道以深蓝色显示。

Fig. 1 Research scope (sub-districts that were fine-tuned or added between 2001 and 2020 are shown in dark blue)

1.2 数据来源

能够覆盖较长时间周期的城市更新历程研究，最初多基于建成区测绘数据、国土调查数据、城市规划现状图等矢量资料而开展，因而普遍具有时间间隔过长（通常为5~10年）、绘制标准或土地分类不统一 ⑤ 等内生性缺陷。其后，杨俊宴等[12]、胡昕宇等[13]、史北祥等[14]先后引入了建筑高度、建筑密度、容积率、混合用地指数、街道整合度等更加精细的调研测绘数据与量化指标，但其主要适用于单一项目（片区尺度）的时空演变分析，较难推广至完整内城尺度[12⇓-14]，且依旧缺少对附着于存量用地之上的更多社会表征信息的观测与记录。2020年，曾鹏等[32]提出了一种以高清卫星影像为底、叠加多源动态数据的城区土地利用识别方法，实证绘制了天津市中心城区（略大于市内六区约381 km2）范围内的存量工业用地时空演变图斑。该研究在获取亚米级空间精度、逐年时间精度的用地演变数据方面形成了一定突破，提示出在完整内城尺度下，基于经由“机器处理+人工校核”方法识别的地块图斑来开展城市更新历程量化分析的可能性与有效性。
本文对曾鹏等[32]所使用的技术方法进行了大幅升级，以使其更加适用于开展社会影响评估视角下的内城更新时空演变图斑绘制。一方面，将绘制范围从工业仓储用地拓展至全部用地（共17种亚型）；为此，除锁眼（Keyhole）系列（1962—1979年）和陆地卫星（Landsat）系列（2000—2020年）卫星图、天地图在线地图（2023年）等跨越多个历史时期的高精度图像数据外，额外增加对空间配准后的天津历史地图[33]、天津建成区历史演变[34]、历版城市规划与测绘图、地方志文献、土地出让记录、工业用地更新项目清单、网络爬取POIs和AOIs等多源动态数据的收集与参考。另一方面，拓展成果数据所包含的信息层次与深度，通过引入并编辑多种属性代码，将能够反映空间变化、时间序列和潜在社会影响的丰富信息同时纳入；具体来看，除记录每一地块的矢量边界、空间坐标、椭球面积、所属城区与街道代码等基础信息外，额外设置涵盖“地块始建年代、更新前后功能类型、更新起止年份、更新模式（如拆除重建或微更新）、更新次数”等信息的数据属性结构（图2）。
图2 纳入社会属性信息的天津内城更新数据库构建逻辑

注：商服指商业服务业设施，下同。

Fig. 2 Construction logic of Tianjin's inner-city update database incorporating social attribute information

1.3 研究方法

城市更新路径及其社会影响的定量分析，涉及到原始空间数据的准确呈现以及复杂内部属性的分类统计。具体操作中，首先利用ArcGIS Map配准相关资料、绘制矢量图斑，并同步录入包括社会表征信息在内的7大类、50小类地块属性代码，形成基于统一空间坐标系的城市更新时空演变基础数据库。其次，使用Excel打开ArcGIS平台生成的数据表文件（.dbf格式），读取其中与空间矢量图斑编号一一对应的属性表代码，并应用SUM、SUMIFS等计算函数，结合城区与街道代码、年份标记等条件信息，筛选及统计特定时空范围下、表征特定内容更新路径的数据结果。其中，针对大批量重复计算工作，根据实际需求引入Python语言进行辅助编程，开展批量图斑运算与整理汇总，以提高工作效率并尽可能规避人工操作中的潜在失误。最后，从空间规模、时序进展、功能转型、行动模式、实施对象等多个方面，定量评估转型期天津内城更新在完整内城尺度、较长时间周期下的主要路径特征，并结合相关数据资料开展内城更新的社会影响分析与延伸讨论。

2 结果分析

2.1 2001—2020年间天津内城更新的路径特征

2.1.1 特征一：高强度、非均衡、脉冲式

空间分布方面，根据土地开发建设的实际情形，分类统计天津市内六区在2001—2020年间经历过城市更新、增量开发或维持现状的三类地块。结果显示，20年间实施过城市更新的内城用地占总规模 ⑥ 的比例超过一半（50.38%），明显多于基本维持使用现状（45.82%）与进行过增量开发的用地（4.11%），其中，有2.57%的内城土地（约为总更新规模的1/20）甚至经历过两次更新（图3）。在老城厢集中腾退与存量工业用地再开发的总体背景下，涉及更新的地块多围绕内城中心水系（海河）和市域干线铁路分布，三类地块相互交错，在完整内城尺度下形成密切、复杂而广泛的空间关联（图3a）；内城各区之间的更新实施比例不一，区位商介于0.75（和平区）至1.20（红桥区）之间，形成总体高强度但局部非均衡的分布格局。
图3 2001—2020年间天津内城更新的路径特征分析

Fig. 3 Analysis of path characteristics of Tianjin's inner-city regeneration from 2001 to 2020

时间进展方面，天津内城更新项目平均持续5.05年，但不同项目之间差异显著，更新持续较久的地块多分布于中心水系周边且宗地规模普遍较大（图3b）。进一步地，通过将研究期平均划分为10个时段，分类统计各时段内的更新开始与完成情况（图4），可以发现天津内城更新在时间上同样分布不均，显示出“脉冲式”的阶段性波动特征——更新项目集中开始的高峰在2001—2004年间（涉及内城总规模的14.60%）和2007—2010年间（12.56%）（图4a），而集中完成的高峰则在2005—2006年间（6.34%）和2009—2010年间（6.99%）（图4b）；随着时间推移，更新开始与完成的波动曲线之间的时间相位差不断缩小，从一开始的4年左右逐步下降为2年甚至1年左右（图4c）；最终，伴随大量内城地块持续进入或退出更新的动态平衡过程，处于更新状态的用地规模保持大体稳定（16.02%~21.82%），从另一个角度显示出转型期天津内城更新的持续性高强度特征（图4d）。
图4 各时段内开始更新、完成更新、正在更新地块的占比分析

Fig. 4 The proportion and timing difference of started, completed and updating plots in each period

总的来看，转型期天津内城更新呈现出时空双重维度上的高强度特征，这在很大程度上与中国经由土地、户籍、住房、税收等系列基础性制度变革而逐步确立的土地财政（也称“土地金融”）模式密切相关[28,35,36]；具体地，在GDP导向的地方考核标准下，基于“收储—再出让”规则的土地再开发政企增长联盟[6,18,37]迅速建立，推动大量并非十分破败、尚能满足使用需求的存量空间被粗放地划定为更新对象。最终，伴随城市区位与规划结构的持续性、周期性改变，上述“空间上非均衡”与“时间上脉冲式”特征并存的“创造性破坏”广泛实施[10]，这将对不同时空下的城市居民造成异质性影响，并可能同步诱发“（城中村）村民拆迁暴富”与“中产购房返贫”等复杂而矛盾的社会现象。

2.1.2 特征二：用地功能格局的大幅调整

为考察用地功能格局的总体变化，参考既有研究以及规划建设与国土调查领域的国家标准，将各地块划入“旧城混合 ⑦ 、居住、商服、工业仓储、公共服务、绿地广场、交通、邻避设施 ⑧ ”8大类 ⑨ ，以反映转型期更新前后“居住—工作—服务—游憩”等空间供给的比例调整。在天津的更新前（2000年末）功能格局中，工业仓储（39.36%）与旧城混合用地（23.60%）占比最高，分别集中于内城的边缘与核心区位（图3c）；而对于更新后（2020年末），则以居住（41.03%）、绿地广场（20.77%）和商服用地（17.45%）为主，三者相对均匀地分散于内城（图3d）。通过进一步叠加分析不同类型用地之间的功能转型趋势，以房地产开发为导向的“旧城改造”和“存量工业用地再开发”两类典型国有土地盘活路径能够得到清晰识别，相比之下，公共服务用地更新则有超过2/3源自原址重建或改造提升（68.53%）。
横向对比不同类型用地更新的时序进度与持续时长，可以发现各类用地之间存在显著差异。时序进度方面，旧城混合与工业仓储两类“高占比”用地集中开始更新的时间节点明显早于居住、商服、绿地广场等用地（图5a），而后者的更新改造多集中完成于协办奥运会（2008年）与承办全运会（2017年）等城市大事件前后（图5b）；公共服务用地更新主要完成于前十年，但随着各类大型机关团体、文化体育、医疗、教育设施的持续外迁，其更新规模在各时段中的占比持续由46.93%下降至10.23%，并在后十年间逐步进入减量周期（图5c）。此外，从平均更新持续时间来看，旧城混合（7.34年）、居住（6.65年）、工业仓储（6.04年）等涉及复杂权属与多元主体博弈的用地在更新前需要经历较长的准备时间，而公共服务（4.08年）、绿地广场（2.70年）等通常由政府主导的更新项目则能够更快地完成（图5d）。
图5 不同类型用地的更新时序与平均持续时间

Fig. 5 Regeneration timing and average duration of different types of land use

总的来看，转型期天津内城更新呈现出“趋势各异的多类用地更新”叠加之下的总体功能格局重塑结果，其推动因素既包括社会经济急剧转型过程中“旧产业空间低效失活”与“新服务空间需求增长”所带来的时期性机遇，也包括周期性调整的城市规划重点方向的外部引领作用。与此同时，随着物质空间功能格局的大幅调整，内城生产空间及其配套生活空间上的“职—住”关系加速改变，这将推动不同个体与家庭基于各自在“空间消费观、居住行为模式、使用需求、文化需求乃至审美需求”等方面的内在分异，以“用脚投票”的方式、自下而上地实现自身在城市空间中的迁移、流动与再分布。

2.1.3 特征三：早期建成环境的集中拆建

基于实施路径与介入手段的差异，将内城更新项目划分为以“收储—再出让”为核心环节的“拆除重建”，以及包括公共服务（以下简称“公服”）设施与绿地广场翻修、历史文化建筑商业化与存量厂房文创化改造等在内的“微更新”两个基本模式。结果显示，拆除重建的行动规模占据绝对优势（89.58%）、约为微更新模式的9倍（图3e），是转型期天津内城更新的绝对主流，尤其常见于老城棚户区改造以及腾退工业仓储区的再开发。不过，微更新模式也始终在20年间积极发展，例如，微更新地块中完成两次更新的规模占比（31.69%）明显高于拆除重建模式（1.49%），同时，前者的两条时序曲线之间相位差明显更小（图6a）、平均持续时间（1.47年）不足后者（6.21年）的1/4，也即非正式、微介入的内城微更新能够更加频繁地开展；再如，微更新项目的实施规模在2017—2020年间稳步增长，形成对于持续减少的拆除重建项目实施规模的重要替代。
图6 各时段内不同更新模式和始建年代地块的时序进展

Fig. 6 The chronological progress of plots with different regeneration modes and construction period

进一步地，为考察不同更新对象所承载的历史权属、文化价值、人地联结与纽带等深层社会属性，参考既有研究[38⇓-40]区分1949年前、1949—1976年间、1977—2020年间、2001—2020年间4个中国城市空间发展的典型时段，并基于多源数据综合分析，回溯每一地块上附着建成环境与空间肌理的始建年代。结果表明，天津内城中始建于4个时段的更新地块分别占比12.27%、57.66%、27.94%和2.13%，呈现为与城市发展历史相吻合、以历史城区为中心的圈层格局（图3f）。其中，始建于1949年前的地块受到的内城更新冲击效应最为强烈，其更新开始与完成的进度最早（图6b）、平均更新持续时间更长（比内城均值长31%）、更新后居住和商服用地占比分别大幅增长41.89%和22.10%、综合微更新比例（13.01%）在内城用地中垫底，明确指向于早期建成环境向商品房单向转型的大规模集中拆建过程。
总的来看，转型期天津内城更新深刻体现着空间增容目标下的典型“增量式”路径依赖，这常常被认为是受到“一书两证”等聚焦“收储—再开发”范式的规划技术与管理体系，以及较为苛刻的消防、抗震、绿化、交通等存量建筑改造法规的协同限制性影响[5]。然而，考虑到存量建成区内固有“人—地关联”的客观存在，上述以历史丰富、肌理完整、区位优越的旧城既有环境的彻底拆建为主导的更新路径，将在实施过程中不可避免地大幅度动迁原居其上的内城居民，并对其日常生活体验产生长期深远的影响。

2.2 转型期内城更新的社会影响再讨论

基于上文总结的天津实证路径特征，参照西方文献所揭示的三个代表性维度，依次讨论转型期内城更新的次生社会影响及其正、负面效应。

2.2.1 社会经济维度：集中非均更新扰动社会财富分配

兼具高强度与时空异质性的转型期内城更新过程，一方面创造出大量财富，另一方面也会同步引发增量财富在不同时空主体之间的差异性（再）分配，形成对社会经济格局的显著扰动。在天津，受土地财政发展思路的驱动，住宅、办公楼、商业营业用房、商住公寓4类商品房年均完成再开发295.71 hm2，累计占据总更新完成规模的一半以上（58.48%）；伴随着20年间各类商品房单位面积价格的稳步上涨，大量经济财富被创造出来[36]（图7）。与此同时，在空间上，基于对潜在经济效益的追求，居住（对应住宅）与商服用地（对应办公楼、商业营业用房和商住公寓）更新被选择性实施于旧城混合和工业仓储两类更容易实现“高租差”的用地之上，两组用地之间的内部转化比例分别高达78.91%和82.73%（图8），使得内城更新更多地影响着传统合院旧城与老工业区周边工人新村的居民及租户；在时间上，在城市家庭普遍贷款购房的“加杠杆”情形下，较早参与更新的个人或家庭的增值收益将明显高于较晚参与更新的主体，这与非均衡的空间实施格局一同在20年间引发了半强制性且极不均衡的社会经济资源再分配结果。
图7 用地更新规模与对应商品房价格走势对比

Fig. 7 Comparison of urban regeneration scale and commodity real estate price trends

图8 旧城混合—工业仓储用地、居住—商服用地的转化情况

Fig. 8 Conversion status of mixed old city-industrial warehousing land and residential-commercial land

历史经验显示，商品房再开发与国有划拨用地的转型升级关联密切，两者一同有力地推动了历史遗留的大规模存量公产房的使用权盘活与资本化，进而基于实物还迁或货币安置等定向补偿环节，构成了对大量刚需换房家庭的资本注入[5]；尽管时空分布不均，但内城改造行动始终能够创造出与之深度关联的上下游产业、产品需求与工作岗位，其中所提供的可观利税持续支撑着中国城市的转型发展、间接惠及全体居民[15,35]。不过，这一粗放、趋同、经济利益驱动的增量式拆迁造富过程，也会直接涉及到增值收益分配过程中的社会公平与空间正义风险。张京祥等[27]和陈浩等[41]围绕南京老城南若干街区的实证研究先后证实，对于因更新项目而动迁的内城居民，他们在“随政策外迁城郊”或“补差价原地还迁”之间所进行的短时决策，将对其长期财富积累造成巨大影响；不仅如此，伴随持续的高强度更新，城市中还出现了一个逐渐膨胀的职业化炒房群体，他们对经济增值的不公正攫取冲击着普通居民的生活幸福感与获得感，留下了普遍的负面印象。

2.2.2 社会空间维度：功能重组带动多元社群空间迁移

转型期内城更新引发的用地功能转型，首先会基于“个体向产业空间寻求就业匹配”和“家庭向服务空间寻求居住匹配”的传导过程，促生内城人口分布格局演化的初始动机；同时，与功能重组同步出现的服务供给与品质提升，还会进一步形成普遍的社会吸引力、引发多元社群的区位竞争，最终导致完整内城社会空间结构的复杂转变[42]（图9）。在天津，20年间街道层面的第五次人口普查、第六次人口普查、第七次人口普查统计数据显示，常住人口持续向市内六区边缘（即环城四区）疏解，且“西北—东南”方向的拓展速度明显更大；这一变化，深度契合于各类公共服务用地更新后标准差椭圆面积增大2.55%（教育）至32.16%（医疗）、扁率提高2.52%（机关团体）至31.96%（文化体育）、平行海河水系轴线向内城边缘（环城四区方向）外拓疏解的总体趋势（图10）。除上述公服设施配置对人口规模的拉动作用外，近期基于人口普查数据的因子生态分析与社会区聚类研究结果，进一步揭示了天津内城更新对多元社群演替的复杂驱动效应[20]。具体来看，老城厢、市级公园和重点高校附近的旧城改造，能够排斥原住居民并吸引高收入群体集聚；内城中心水系两岸的商业商务再开发和绿地广场更新，会同时引发本地人口的流出与青年知识分子的回流；内城边缘区位的传统工业区再开发，则将加速外来务工家庭对本地工薪家庭的替换。
图9 功能重组带动多元社群空间迁移的逻辑示意

Fig. 9 The logic of functional reorganization driving the spatial migration of multiple social groups

图10 四类主要公共服务用地更新的空间分布格局

Fig. 10 Spatial distribution pattern of four major types of public service land regeneration

毋庸置疑的是，转型期中国城市更新以用地功能重塑为触媒，带动多元社会群体的空间集聚与疏散，有力促成了“疏解高密度人口存量、平衡与匹配职住关系、打造新兴活力节点与吸引力极核”等关键性社会规划目标的实现。但是，这种物质空间更新所导致的社会空间剧烈重构，总是不免显示出复杂的影响路径与继发的矛盾特征，尤其是常引起社会融合方面的负面效应。例如，高品质封闭社区在旧城中的植入式再开发，一方面会带来中产阶层化群体的排他性集聚，另一方面也会增加周边老旧小区的改造难度并加速弱势人群在其中的固化，形成“毗邻隔离”[43]的局部破碎斑块；再如，以重点中小学为代表的稀缺公服设施更新在吸引相似生命周期家庭集聚的同时，也将诱导周边配套商服空间的再开发并迅速抬升区域房价，其结果是多类弱势群体遭受非自愿居住迁移（Involuntary Resettlement）与边缘化排斥，乃至引发新贫困现象的代际延续[44]。

2.2.3 社会生活维度：旧城区拆建重塑原住民日常生活

以旧城旧区的彻底“大拆大建”为主导的转型期内城更新，不仅会引起大量原住居民的直接动迁或间接失所（Indirect Displacement），更将极大地重塑片区内的主流居住形式，使得原地还迁和新迁入社会群体的日常生活模式均显著区别于更新之前。在天津，20年间开始更新的广义居住类用地（即院落、里弄、多层、高层、商住公寓、别墅）中分别有多达35.99%和36.13%发生在始建于1949年前及1949—1976年间的旧区之中；同时，城市更新导致天津内城居住空间形态出现根本转变，从改造前的院落、里弄分别占比72.25%、12.81%，调整为更新后的以多层（50.84%）和高层（44.50%）为主。基于问卷调查、参与式观察、半结构访谈、活动日志等方法，针对天津老城厢[45]、西沽南[46]、原日租界[28]等典型片区开展的质性研究发现，原住民普遍认为高层还迁房或保障房与更新前的传统砖房社区在居住舒适度、物资采买便利度、步行与非机动交通友好度、对外社交成本等方面存在较大差异，而新的生活通常需要1~3年甚至更长时间来适应。
客观来看，在增量式更新推动传统混合旧城向现代化多层、高层住区转化的历史过程中，涉迁居民的人均居住面积、生活服务水平、居住环境品质、跨区域交通能力均得到较大提升，这十分有利于该群体中生活幸福感与获得感的形成。不过，日常生活的改变除引起原住民对未来不确定性的心理忧虑[47]外，也会同步引发城市存量社会资本的潜在损失。例如，跨区域的日常生活改变会打乱原有的工作匹配关系，由于旧城居民相比新城移民对既有生活路径的依赖心理更强，更换工作的挑战时常转化为更加负面的主动性失业[30]；再如，当旧城居民从长期生活的合院聚落或单位大院向外动迁后，即使很多朋友、亲戚、老邻居还居住在临近的空间范围内，彼此间的有效社会交往也会显著减少[45]，致使原本稳定的社区认同感与内城社会网络趋于弱化，阻断原真性在地文化与生活印记的微观传续。

3 结论与展望

3.1 结论

获取广覆盖、长时序、高精度、多层次的城市空间数据，是开展城市更新实证分析的关键环节[48]。基于高清卫星影像和多源动态数据，以代表性城市天津为例，绘制形成附有空间规模、时序进展、功能转型、行动模式、实施对象等多类属性信息的城市更新时空演变图斑一手数据库，从多层级定量考察转型期内城更新的路径特征及社会影响，研究发现：
（1）2001—2020年间天津内城更新具有多方面典型的时期性路径特征。主要可概括为，以富集历史文化资源、拥有完整空间肌理、位于城市中心区位的传统旧城和旧工业仓储区为主要对象，以大规模拆除重建为主要模式，在空间上广覆盖、非均性开展，在时间上持续性、脉冲式开展，并在短时间内带动形成完整内城用地功能格局的系统转型。
（2）转型期内城更新会引发与其路径特征密切关联的次生社会影响，且同时呈现出复杂的正、负面效应。社会经济维度，借助存量地区的房地产开发过程，在创造增量财富的同时加速其在不同个体与家庭之间的再分配；社会空间维度，基于物质空间更新导致的整体性功能重组，带动多元社会群体在内城中持续性迁移、流动与再分布；社会生活维度，通过短时、集中、半强制的旧城拆建行动，全面重塑传统内城中还迁、外迁乃至迁入居民的日常生活及社会网络。

3.2 展望

进入高质量发展时代，中国围绕产业经济、社会治理等诸多维度的深化转型仍在持续。尤其是伴随宏观经济增长降速、房地产市场降温等“灰犀牛”事件的最终落地，内涵式存量更新在城市可持续发展进程中的地位与作用愈发凸显[49]，对其进行积极调控的现实意义与社会价值因而更加重大。在此过程中，不仅需要从物质空间角度有效规避特定阶段城市更新行动的一般性路径矛盾，更要着力应对内城更新实践在社会公平与空间正义、社会融合、社会资本等方面的复杂影响，尽可能发挥其正面效用、规避其负面效应，做到精准施策、标本兼治。
首先，建议破除增量路径依赖。要结合当前城市更新目标与多元社群需求的客观改变，对负面社会效应最为凸显的“大拆大建”进行针对性规制，持续优化调整“土地财政”模式以及其他不再适宜的政策、法规、制度，破除“增量式更新”行动惯性与微更新动力不足等空间治理堵点，为城市更新中的社会价值实现谋划更多可行路径。
其次，建议推广社会影响评估。要不断完善对于城市更新行动的多样、复杂社会效应的理论认知，并在其基础上将社会影响评估（SIA）引入内城更新的决策环节。基于SIA一方面梳理社会关系、预测社会影响，另一方面提供公众参与接口、缓解社会冲突[50]，创造城市更新“策划—规划—建设—运营”全生命周期下“社会—空间”协同发展的良性局面。
最后，建议善用存量规划工具。要客观反思转型期城市更新实践引发“空间—经济—社会”多维价值重组的历史经验，总结提出真正可持续的内城更新综合绩效提升策略，进而合理选用空间整合、土地转用、容积调节、分期决策等存量规划调控工具，积极纾解过去经济导向更新实践的遗留负面社会影响，以更多实际行动不断超越本文所做的事后观察。

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