EN中文

自然资源学报 >

2025 , Vol. 40 >Issue 1: 211 - 230

DOI: https://doi.org/10.31497/zrzyxb.20250114

城市更新与城市社会

城市更新背景下拆除重建和综合整治城中村改造实施效果评价与比较分析——基于村民和租户的视角

  • 赖亚妮 ,
  • 郑耀贤
展开
  • 深圳大学土木与交通工程学院，深圳 518000

赖亚妮（1981-），女，湖南常德人，博士，副教授，博士生导师，研究方向为城市更新与城市空间结构。E-mail:

收稿日期: 2023-12-25

  修回日期: 2024-10-11

  网络出版日期: 2024-12-26

基金资助

国家自然科学基金项目(72174122)

收起

Evaluation and comparative analysis of the renewal implementation effect of demolition-reconstruction and comprehensive renovation in the context of urban renewal: Based on perspectives from villagers and tenants

  • LAI Ya-ni ,
  • ZHENG Yao-xian
Expand
  • College of Civil and Transportation Engineering, Shenzhen University, Shenzhen 518000, Guangdong, China

Received date: 2023-12-25

  Revised date: 2024-10-11

  Online published: 2024-12-26

Fold

摘要

构建基于实际—期望差距理论和社会满意度理论的城中村改造居民满意度评价体系，运用结构方程模型对深圳市18个城中村进行实证分析，探究村民和租户对城中村综合整治及拆除重建的满意度影响机制。结果表明：（1）村民对拆除重建的满意度高于综合整治，主要影响因素为经济补偿与参与权利；（2）租户对综合整治的满意度高于村民，引起差异的影响因素有参与权利、住房邻里环境；（3）物业统租模式对于租户满意度的提升作用更明显，村民则可能更青睐于非物业统租模式，主要影响因素包括居住环境、收支变化、参与权利等。基于此提出优化建议：（1）借鉴拆除重建政策，建立健全综合整治维护居民权利的政策及标准，充分考虑村民和租户在城中村改造过程机制中的权利落实，做到期前改造科普宣传工作规范化，期后建立改造意见反馈机制；（2）全面评估城中村现状，因地制宜探索合适的改造模式，鼓励“订单式”和“菜单式”改造并行开发；（3）政府应发挥政策统筹优势，积极与租赁市场联动，解决低成本居住空间缺失问题，形成长效稳定的改造联动住房供应体系。

关键词： 城中村改造; 居民满意度; 综合整治; 拆除重建; 结构方程模型

本文引用格式

赖亚妮 , 郑耀贤 . 城市更新背景下拆除重建和综合整治城中村改造实施效果评价与比较分析——基于村民和租户的视角[J]. 自然资源学报, 2025 , 40(1) : 211 -230 . DOI: 10.31497/zrzyxb.20250114

Abstract

This paper constructs a resident's satisfaction evaluation system for urban village renewal based on the theory of actual-expectation gap and the theory of social satisfaction, and uses structural equation model to empirically analyze 18 urban villages in Shenzhen, which is aimed at exploring the satisfaction impact mechanism of villagers and tenants on the demolition-reconstruction or comprehensive renovation. The results show that: (1) The satisfaction of villagers in demolition-reconstruction is higher than that in comprehensive renovation.The main influencing factors are economic compensation and participation rights. (2) Tenants are more satisfied with comprehensive renovation than villagers.The influencing factors that cause differences include participation rights and housing neighborhood environment. (3) The property unified rental model has a more significant effect on improving tenants' satisfaction, while villagers may prefer non-property unified rental models. The main influencing factors include living environment, changes in income and expenditure, and participation rights. Based on this, optimization suggestions are proposed: (1) Drawing on demolition-reconstruction's policies, establishing and improving policies or standards for comprehensive renovation to protect residents' rights. Fully considering the implementation of the rights of villagers and tenants in the process of urban village renewal, achieving standardization of science popularization and publicity work for pre-renewal, and establishing a feedback mechanism for renewal opinions in the future. (2) Comprehensively evaluating the current situation of urban villages, then exploring suitable transformation models according to local conditions, and encouraging parallel development of "order based" and "menu based" transformation. (3) The government should leverage its policy coordination advantages, actively collaborate with the rental market, solve the problem of low-cost residential space shortage, and form a long-term and stable renewal linked housing supply system.

Key words： urban village renewal; residents' satisfaction; comprehensive renovation; demolition and reconstruction; structural equation model

城市高质量发展的内在需求不断凸显，城市发展从增量为主逐步转向存增并重。党的“二十大”报告明确指出“十四五”时期要实施城市更新行动。城市更新是针对旧城区引入存量规划的城市发展阶段，以此带来系统结构和服务功能的优化[1]。2023年7月中华人民共和国国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，将城中村改造从城市更新的组成部分提级单列，凸显城中村改造的战略高度定位[2,3]。在城市高质量发展背景下，以消除非正规居住空间、创造出更多可治理的空间为主旨的城中村改造成为本轮城市更新的重要对象[4]。以深圳为例，早期大量城中村被拆除重建，按照城市标准重新规划、布局、新建、管理，以实现整体面貌和功能的更新。随着该种模式引发的各类社会问题日渐暴露和包容性城市更新理念的推广，深圳出台了《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019—2025年）》，综合整治模式逐渐在更新市场崭露头角，城市更新开始从大拆大建转为“留改拆”并举的模式[5]。综合整治旨在对无法满足现有居住需求和片区规划的区域进行修缮型改造，不再通过一味的拆除重建实现城市更新。2023年8月，中华人民共和国住房和城乡建设部发布公告要求超大特大城市积极稳步推进城中村改造，根据实际对应展开拆除新建、整治提升、拆整结合三类改造形式。基于以上背景，对目前实践中应用较多的拆除重建型与综合整治型改造模式的实施效果进行有效评价和分析，对城中村改造的可持续发展具有重要的现实意义。
近年来，越来越多学者对城中村改造的研究从产生原因、改造方法转向城中村改造驱动机制、参与主体利益博弈机制以及治理模式分析等维度[6,7]。有学者认为过往城中村改造是政府规划意志的体现和资本利益诉求的变现[8⇓-10]；也有学者注意到拆除重建引起的居民强制搬迁和社会不公平问题，提出基于社会学视角评价城中村改造对政府、开发商、村民、租户等产生的影响[11⇓⇓-14]；已有学者通过半结构化访谈、案例研究进行定性分析，认为基于建筑本体微改造的综合整治是更受欢迎的[12]。总体而言，现有文献对于宏观层面的城中村改造治理模式、利益分配机制的研究已较为透彻，但较少从微观视角出发探索不同居住群体对城中村改造的感受与建议，缺乏系统地定量分析居民对城中村改造的评价。无论是以地产开发为导向的拆除重建还是以环境提升为目标的综合整治，村民与租户这两类居住群体的看法对于理解城中村改造的过程机制与实施效果至关重要。此外，从研究重点上看，城中村改造大体分为改造过程和改造结果两个阶段，目前少数研究多关注城中村改造结果的满意度评价[9]，对不同改造阶段的满意度缺少调查。从研究内容上看，缺少对不同居住群体对城中村改造满意度差异性的分析，对综合整治与拆除重建两种不同改造模式的满意度差异也少有研究深入。
因此，本文结合实际期望差距理论和社会满意度评价理论构建城中村改造居民满意度理论分析框架，重点对与城中村改造密切相关的两类群体——村民和租户进行问卷调查，深入了解他们对综合整治和拆除重建的主观感受和真实想法，并运用结构方程模型探究不同城中村改造模式对居民满意度的影响机制，同时通过比较不同主体对于同一模式的满意度差异，总结城中村改造实践中的经验教训，以期为未来深圳市和其他城市的城中村改造工作提供参考和优化建议。

1 城中村改造居民满意度理论分析框架

1.1 理论基础

实际—期望差距理论最早由Galster[15]引入居住领域，将住房需求、经验和期望与住房满意度建立联系，即人们会基于自身需求、经验和期望，构建住房的理想标准并与实际住房情况对比，从而产生心理满足程度；Lee[16]进一步丰富该理论，突出“对比”对居民满意度的影响重要程度；Ibem等[17]结合不同研究学者对居民满意度的理解和解释，将实际—期望差距作为居民满意度的衡量标准。社会满意度是衡量社会发展的一项重要社会心理指标。在住房领域，李宁宁等[18]较早提出社会满意度理论，结合需求层次理论认为社会满意度是人们对自身和所处环境的需求被社会所满足的程度形成的主观认知；童星[19]的研究使得社会满意度理论与实际—期望差距理论建立联系，从而使理论的指导性更为明确，即社会成员在利益驱动下对某种社会活动抱有一定预期与目标，将最终的效果与其利益及目标对比而产生的心理感受。城中村改造实际上是聚集于社区层面而引发利益相关者进行利益博弈的社会行为。城中村是以地理条件为基础的居住空间和建筑环境集合，同时也保有所住村民和租户对城中村的情感投入，而城中村改造实际上是聚集于社区层面而引发利益相关者进行利益博弈的社会行为。居民希望城中村改造能实现自己的利益，且他们对城中村改造的评价受实际推进过程和改造结果的影响。基于上文理论阐述，结合深圳城中村改造现状，本文将城中村改造居民满意度定义为：村民和租户从自身利益出发，对城中村改造项目的预期需求满足并将其与改造实施效果对比形成的满意程度。

1.2 理论分析框架建立

已有城中村改造满意度的研究多集中于关注居民对改造后的生活满意度，如冯健等[20]调研发现居住满意度主要受住房条件、社区环境、配套设施和社会网络影响，丰富了空间环境维度的改造满意度。郭瑞[21]的研究则主要从主体参与的视角，发现利益分配补偿、公正透明程序、社会结构环境、文化民俗习惯是影响居民城中村改造满意度的因素；刘贵文等[22]则认为安置地的选择是影响原住居民满意度的关键因素；仝德等[23]通过研究发现综合整治对整治物业内的租客居住满意度提升作用显著，对整治村内未整治物业的租客居住满意度提升作用有限。随着研究的深入，许多学者发现改造前的情况也会显著影响着居民满意度，如He等[24]、Du等[25]、Hu等[26]、Huang等[27]、陈凯仁等[28]认为居民满意度并非只受房屋居住条件改善的影响，与改造前环境、邻里关系、改造期望、改造补偿和社区归属感都有关；也有学者从城中村居民迁居意愿的视角出发，探究迁居意愿对改造满意度的影响程度[29]。现有的关于城市更新满意度的实证研究为本文提供了丰富的见解，在当前不同模式下居民对于深圳市城中村改造的评价包含对城中村改造行为本身的满意度，是主观情感价值的判断，且受多维度因素的影响，因素之间可能相互影响；其次是对建成环境居住感受的满意程度以及与预期对比之后的评价，结合以上对城中村改造居民满意度的重新定义，将围绕三节点（“V1利益”“V2目标”“V3效果”）及两流程（“驱动”“比对”）构建城中村改造居民全周期满意度评价理论分析模型（图1）。
图1 城中村改造居民满意度理论分析框架

Fig. 1 Theoretical analysis framework of residents' satisfaction in urban village renewal

2 研究方法与数据来源

2.1 评价指标识别及评价模型构建

通过实地调研与深度访谈了解城中村改造中本地村民与外来租户的参与情况、核心诉求及空间感受，初步识别的影响因素主要包括改造前情况、权利参与程度、改造实施治理、经济补偿情况、住房邻里环境五个维度。
（1）个体对城中村改造的了解程度不同，是否了解旧改政策、在改造中享有哪些权利、改造对居住环境的影响都会干扰居民参与改造的积极性，进而影响居民对改造行为的满意度。此外，租户居住情况、租住目的、村民房权处置情况等方面均会影响个体对城中村的情感依恋和集体归属感，间接影响整体改造的满意度。综上分析，改造前情况维度可识别出“村集体归属感”“旧改政策了解程度”“居住状况及目的（租户）*”“房屋是否出租（村民）*”等影响因素。
（2）城中村改造中居民的有效参与有助于提高改造工作的透明度，合法保障居民权益。居民积极参与城中村改造，针对改造纠纷和问题有维权或建议的渠道，一方面能促进城中村改造的公平公正性，另一方面也落实了居民的权利诉求，使改造的实际体验和最终利益贴合预期目标。因此居民的权利参与程度维度可识别出“是否征求改造意愿”“改造信息的知情权”“改造意见的话语权”“改造方案的决策权（村民）*”等影响因素。
（3）在改造实施过程中，开发主体的工作及服务至关重要。城中村改造是关乎居民利益的系统性民生工程，前期应通过相关政策宣传、信息公示等途径透露改造信息，以此加强居民群体的认知和理解。开发主体是推动城中村改造的关键角色，他们主导改造实施的进程和效果，影响着居民能否在改造活动中充分行使自身权利。因此在改造实施治理维度上，“改造实施宣传力度”“改造过程服务工作”和“改造的总体进度”是城中村改造满意度主要的影响因素。
（4）经济补偿是与居民切实相关的利益，是影响其对城中村改造满意度的关键因素。村民和租户对于经济补偿的关注点趋于一致，即改造补偿与经济收支变化。在综合整治模式中，租户和村民都有可能获得一定的生活/经营补贴弥补改造产生的影响；在拆除重建模式中，影响城中村改造能否推动的决定性因素就是拆迁补偿。此外，改造后租户可能面临租金、通勤、日常生活成本的变化以及村民租金收入等变化也是居民衡量满意度的评价指标之一。因此“经济收支变化”和“安置拆迁补偿或生活/经营损失补贴”是经济补偿维度上的主要影响因素。
（5）改造完成后的居住环境、周边配套以及社区邻里关系等方面也是影响城中村改造治理结果满意度的主要因素，包括房屋居住条件、生活便利度、环境卫生条件、景观绿化环境、空间规划情况、交通与通勤条件、邻里关系、生活氛围、物业管理与服务、基础设施、居民素质。
由于本地村民与外来租户在城中村改造过程中的角色、参与程度存在差异，本文侧重识别了不同改造模式两类主体的重要影响指标，在此基础上初步建立了城中村改造满意度评价指标（表1），对指标内容进行编码，主要包括受访者个人基本信息、改造前情况以及改造满意度三部分，满意度采用李克特5分量表评价，以便后续分析。进一步将理论分析模型及评价指标相结合，构建了基于村民和租户的城中村改造满意度评价指标体系模型，为后续的结构方程模型的实证分析提供路径参考依据，如图2所示。
表1 城中村改造居民满意度评价指标

Table 1 Evaluation index of residents' satisfaction in urban village renewal

维度 影响因素 题项问题 答案类型
A改造前情况 A1村集体归属感 您对该村集体的归属感如何 1=低、2=一般、3=高
A2旧改政策了解程度 您对城中村旧改政策是否了解 1=完全不了解、2=不了解、
3=一般、4=了解、5=非常了解
A3房屋是否统租 您（住）的房屋是否纳入市场统租
范围内		 0=否、1=是
A4居住状况（租户）* 您的居住状况是 1=自己、2=朋友或同事 、
3=家人、4=对象
A5租住目的（租户）* 您在本村租住是因为什么 1=住房租户 、2=商铺租户 、
3=既是住房租户也是商铺租户
A6房屋是否出租（村民）* 改造前，您是否有房屋在本村出租 0=否、1=是
B权利参与程度 B1改造的意愿征求 您对改造前的意愿征求是否满意 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
B2改造信息的知情权 您对自己关于改造的信息知情权是
否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
B3改造意见的话语权 您对自己对改造能提出意见和建议
的话语权是否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
B4改造方案决策权（村民）* 您对自己参与改造方案决策的权利
是否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
C改造实施治理 C1改造实施宣传力度 您对开发主体对改造实施的宣传工
作是否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
C2改造过程服务工作 您对改造过程中开发主体的服务工
作是否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
C3改造的总体进度 您对改造的总体进度是否满意 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
D经济补偿情况 D1生活/经营损失补贴
（综合整治）*		 您对改造给予的生活补贴或经营损
失补贴是否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
D1安置拆迁补偿
（拆除重建）*		 您对改造总体的安置拆迁补偿方案
是否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
D2经济收支变化 您对由改造引起的经济收支变化是
否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
E住房邻里环境 E1房屋居住条件 您对建成后的房屋居住条件及变化
是否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
E2生活便利度 您对建成后住区的生活便利度是否
满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
E3物业管理与服务 您对建成后住区的物业管理和服务
是否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
E4基础配套设施 您对建成后住区基础配套设施落实
是否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
E5环境卫生条件 您对建成后的住区卫生条件是否
满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
E6空间规划情况 您对建成后的住区空间规划情况和
感受是否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
E7景观绿化环境 您对建成后的住区景观和绿化建设
是否满意		 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
E8交通与通勤条件 您对住区的交通和通勤情况是否满意 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
E9邻里关系 您对住区邻里关系是否满意 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
E10生活氛围 您对住区的生活文化氛围是否满意 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意
E11居民素质 您对所在住区的居民素质是否满意 1=非常不满意、2=不满意、
3=一般、4=满意、5=非常满意

注：*表示该影响因素只针对括号内的对象类别进行研究。

图2 城中村改造居民满意度评价模型

Fig. 2 Evaluation model for resident's satisfaction in urban village renewal

2.2 研究区概况

研究区域为深圳市改造完成的城中村，共计12个综合整治型城中村和6个拆除重建型城中村，其地理位置如图3所示。综合整治型改造项目选取物业统租式和非统租式两种改造形式。物业统租形式指村内部分或全部住房被统一收储并进行改造和运营管理，通过提升房屋质量及外部环境使之契合市场需求，重新对外出租，包括水围村、玉田村、平山村和新围仔村4个改造项目。剩余8个综合整治项目则为非物业统租形式，其主要对村内道路设施、消防设施、生态卫生、居民建筑、公共配套设施等进行保护性修复，使之转化成与城市协同发展的居住区域。拆除重建型改造项目均为已完成改造的项目且均具有原村民回迁房和安置区指标，以便充分理解城中村改造过程和改造结果对满意度的影响程度。
图3 调研城中村地理位置及问卷收集情况

Fig. 3 Geographical location and questionnaire collection of the surveyed urban villages

根据构建的城中村改造满意度评价指标体系进行问卷设计，正式调研之前对原大冲村和水围村进行了问卷预调研，调整简化了调查问卷，使受访者更清晰地了解题项进行填写。调研形式包括村内公共活动场所随机调查、拜访物业取得调研对象联系方式及入户问卷调查等方法。综合整治型改造项目主要采取第一种方法，考虑到租户多为上班族，因此选择在2022年6-8月三个月的周末对该类城中村改造进行调研，调研进度较为顺利。拆除重建型改造项目由于改造后的建筑属性为正规商品住宅，公共场所调研效率较低，因此调研前先与所在居委会及物业取得联系，获取支持以入区调研或线上调研。最终共发放调查问卷431份，剔除不完整、模糊以及随意填选的数据之后，有效问卷共获取414份，具体收集情况如图3所示。

2.3 数据来源与处理

调研对象的基本特征属性如表2所示，男性（53.38%）略多于女性（46.62%），与深圳统计数据相近 ① ，本文样本数据在性别平衡上具有代表性；受教育程度上，大专及以上学历人群、高中/职高学历人群和初中及以下大致各占1/3，样本覆盖较为均衡；超过60%的受访者截至调研时都是和家人住在一起，这一比例在拆除重建型村民的样本更高，达到了77.77%。对比不同调研对象，也可以看到各类型之间的样本特征存在部分差异，如租户样本在年龄上更加年轻（45岁以下占比76.16%）、在企事业单位工作的比例相对较高（26.36%）；纯住房租户占比达70.29%，纯商铺租户最少仅有7.11%，数据反映了城中村实际居住现状，在村内经营个人生意的租户通常会就近租住在本村，极少存在非本村住房租户在村内开设经营店铺的情况；综合整治型租户群体独居的比例最高，为19.25%，调研发现该部分租户主要居住在物业统租的城中村内。综合整治型村民和拆除重建型村民两类样本未呈现明显的差异，受调研客观因素影响（调研难度和调研形式），受访的村民不像租户具有更大的随机性。村民样本在年龄上偏高，一定程度上反映了村民实际留村居住情况；多数为自由职业，分别占比41.07%、39.68%；受教育程度呈现与年龄比例相近的分布；有房出租的村民占比接近一半，这部分村民靠收取房租获得定期收入，这也能够解释无业或待业占比为租户2倍的村民在收入分布上却大致与租户相同的原因。
表2 调研样本特征统计

Table 2 Statistics of survey sample characteristics

样本基本特征 调研对象类型
综合整治型租户群体 综合整治型村民群体 拆除重建型村民群体
样本数/份 占比/% 样本数/份 占比/% 样本数/份 占比/%
性别 男 127 53.14 63 56.25 31 49.21
女 112 46.86 49 43.75 32 50.79
年龄/岁 ≤25 22 9.21 2 1.79 1 1.59
26~45 160 66.95 63 56.25 21 33.33
46~65 47 19.66 35 31.25 34 53.97
>65 10 4.18 12 10.71 7 11.11
受教育程度 初中及以下 78 32.64 27 24.10 10 15.87
高中/职高 69 28.87 49 43.75 23 36.51
本科/大专 81 33.89 34 30.36 27 42.86
研究生及以上 11 4.60 2 1.79 3 4.76
职业类型 企事业单位 63 26.36 21 18.75 11 17.46
个体经营户 68 28.45 21 18.75 8 12.70
自由职业 80 33.48 46 41.07 25 39.68
无业或待业 23 9.62 22 19.64 14 22.22
其他 5 2.09 2 1.79 5 7.94
居住状况 自己 46 19.25 9 8.04 3 4.76
朋友或同事 21 8.79 8 7.14（其他） 2 3.18（其他）
家人 145 60.67 77 68.75 49 77.77
对象 27 11.29 18 16.07 9 14.29
月平均收入/元 ≤4500 39 16.32 26 23.21 26 23.21
4501~8000 91 38.07 38 33.93 38 33.93
8001~10000 83 34.73 41 36.61 41 36.61
≥10001 26 10.88 7 6.25 7 6.25
房屋是否出租 否 60 53.57 33 52.38
是 52 46.43 30 47.62
通过探索性因子分析对获取数据进行信度、效度检验。结果显示三类调研对象样本数据的α系数分别为0.918、0.924、0.909，均大于0.9，信度均有较高水平；而KMO值均在0.8以上，分别为0.872、0.879、0.838，样本数据具有较好的效度水平。在满意度评价模型的基础上，进一步构建评价指标与改造满意度相互关联的结构方程模型路径图，最终构建结构方程路径图如图4所示。
图4 满意度结构方程模型路径

Fig. 4 Path of satisfaction structural equation model

对上述结构方程路径图进行验证性因子分析，确保城中村改造居民满意度模型中的显变量可以对潜变量进行解释和反映，同时判断因子载荷是否达到预期。研究主要从拟合优度相关指标进行验证（表3），其中CMIN/DF是模型的卡方值和自由度的比值，用于判断模型的适配度契合与否，一般要求在1~3之间比较适合；RMSEA受模型样本数量的影响较小，在0.05以下则代表模型适配度理想，在0.05~0.1之间表示模型适配度良好，大于0.1则说明模型适配度不够，需要调整。结果如表3所示，总体指标均达到标准或理想水平，模型拟合度较好，与观测数据有良好的适配程度。
表3 结构方程模型拟合度指标分析

Table 3 Analysis of fitting index of structural equation model

拟合优度
检验指标		 指标解释 标准值 模型结果
综合整治型
租户		 综合整治型
村民		 拆除重建型
村民
CMIN/DF 卡方值和自由度的比值 <3理想；<5良好 2.195 1.854 1.353
RMSEA 每个自由度的平均协方差的差异大小 <0.05理想；<0.10良好 0.071 0.055 0.038
NFI 常规拟合度指数 >0.9 0.906 0.927 0.934
GFI 拟合优良度指标 >0.8 0.848 0.842 0.823
CFI 比较适配度指数 >0.9 0.923 0.891 0.946
IFI 增量适配度指标 >0.9 0.934 0.882 0.938

3 结果分析

3.1 综合整治型租户满意度评价及影响路径分析

综合整治包括以政府集中主导整治的非物业统租和政企联合整治的物业统租两种类型。如表4，两种类型在经济变化及住房邻里环境等指标存在显著的满意度差异（p值<0.05）。物业统租中，租户对“邻里关系”“物业管理与服务”“房屋居住条件”方面的满意度均较高，而在“经济收支变化”方面则表现更低。结合深圳实践经验，物业统租改变了以往综合整治以环境整治为主的模式，而是将楼房等物业交给房企运营管理，开创了“玉田模式”“万村计划泊寓”等面向青年人才群体为主的统租模式，此类改造的配套设施更加完善、提升了社区文化交流，因此对邻里关系和空间规划的评价相对更高；另一方面，由于物业统租在物业管理、居住条件和设施配置等方面提升，导致租金上涨，继而增加了低收入租户的租住压力。租住在平山村、新围仔村、玉田村泊寓的租金比村内其他未统租的房屋普遍贵200~350元/月，这与该项满意度的分析结果契合。
表4 不同整治类型的满意度差异t检验分析

Table 4 T-test analysis of satisfaction differences in different renovation types

满意度指标 整治类型 t
物业统租（n=101） 非物业统租（n=138）
经济收支变化 2.659±0.587 3.063±0.433 -3.019***
房屋居住条件 3.766±0.425 3.609±0.748 2.362**
物业管理与服务 3.542±0.617 3.300±0.667 2.138**
空间规划情况 3.517±0.577 3.303±0.694 2.329**
邻里关系 3.667±0.559 3.434±0.648 2.580**

注：**代表p值<0.05，***代表p值<0.01，下同。

在经济补偿、住房环境、社区归属感等方面，不同租住目的的租户满意度差异明显（表5）。村集体归属感最高的群体是住房兼商铺租户，这类租户生活与城中村高度绑定，对村集体情感更丰富；纯商铺租户对经济补偿和住房邻里环境的满意度不及纯住房租户高，前者的经济收入随城中村改造引起的客流减少、交通不便、经营补贴不到位等问题而降低，进而导致改造意愿、改造满意度均较低；而对住房租户而言，其更看重改造整体尤其是住房邻里环境的提升，改造满意度更高。
表5 不同租住目的的满意度差异F检验分析

Table 5 F-test analysis of satisfaction differences in different rental purposes

满意度指标 租住类型 F
住房租户（n=168） 商铺租户（n=17） 住房兼商铺租户（n=54）
村集体归属感 2.861±0.871 2.324±0.951 3.093±0.687 7.606***
经济补偿情况 2.893±0.376 2.588±0.537 2.685±0.585 7.085***
住房邻里环境 3.649±0.246 3.61±0.300 3.631±0.307 0.236**
通过结构方程模型对综合整治型租户数据进行分析，如图5，综合整治型租户满意度受“E住房邻里环境”影响最大，其中尤以“E1房屋居住条件”最明显，其标准化路径系数为0.87。房屋作为满足租户生活起居等基本需求的主要场所，通过综合整治对房屋立面修缮、水电设备更新、统一运营管理、活动社区打造等改造对于提升租户的满意度作用明显；其次是“E8交通与通勤条件”（0.83），区位是租户选择城中村的重要因素。租户一般会优先考虑在工作地就近的住宅区或城中村租房，以此来缓解通勤压力，改造后城中村道路设施、对外接驳交通的完善都会让租户对住房体验更满意。经济方面，“D2经济收支变化”（0.71）比“D1生活补贴/经营损失补贴”（0.58）影响更强，说明对租户而言，改造前的租金减免等补偿措施远不足以抵消改造后的租金上涨，这也说明在提升综合整治型租户的满意度时，可以从租金水平角度进行权衡、动态调整。而在权利方面，“B1改造的意愿征求”的影响最大（0.71），在改造前对租户就改造进行意愿征集，听取租户声音能够很大程度上提升改造满意度。“B2改造信息的知情权”和“B3改造意见的话语权”则分别为0.69和0.64，尽管在现行制度下，外来租户被排除在城中村改造利益博弈之外，但她们仍然希望能够有提前知晓、参与城中村改造的权利。租户的参与权问题也在访谈中得到印证：“我们外地的处于最底层，哪有什么权利啊，根本不知情……”作为当前城中村最主要的居住群体，租户通常被排除在城中村改造的决策范围之外。值得注意的是，“A改造前情况”呈现负向影响（-0.45），即租户对原村归属感越高、对旧改了解越深，则改造满意度越低。
图5 综合整治型租户模型标准化路径系数

Fig. 5 Standardized path coefficient of model of comprehensive renovation-tenant

3.2 综合整治型村民满意度评价及影响路径分析

在综合整治中，是否有房出租对村民在“村集体归属感”“改造的意愿征求”“生活/经营损失补贴”“经济收支变化”“物业管理与服务”等满意度评价有显著影响（表6）。相对于无房出租的村民，有房出租的村民对村集体有更高归属感（3.73）、对改造意愿更强烈（3.05）、对获得的改造补贴满意度更高（2.82）；而对改造实施过程（3.17）和物业管理与服务（3.22）的满意度则相对更低。
表6 房屋出租情况的满意度差异t检验分析

Table 6 T-test analysis of satisfaction differences in rental housing situation

满意度指标 是否有房出租 t
是（n=60） 否（n=52）
村集体归属感 3.733±0.486 3.562±0.503 1.835**
改造的意愿征求 3.050±0.547 2.912±0.667 1.207**
生活/经营损失补贴 2.817±0.651 2.731±0.564 0.741**
经济收支变化 2.817±0.640 2.835±0.525 -0.161**
物业管理与服务 3.217±0.624 3.315±0.599 -0.850**
房屋是否纳入物业统租范围对村民在“改造过程服务工作”“生活/经营损失补贴”“物业管理与服务”“空间规划情况”等方面的满意度具有明显的正向影响，而在“改造意见的话语权”“经济收支变化”“生活便利度”等方面具有明显的负向影响（表7）。对房屋纳入物业统租的村民而言，房屋交由开发商负责整体改造，村民不用投入实际的金钱就可以获得物业价值的整体提升，因此对改造服务工作和空间规划情况更满意，而在对改造话语权等的满意度则较低；由于物业承租协议约定改造期间的租金损失由开发商按照周边平均租金水平补偿给村民，因此在补贴方面，房屋纳入物业统租的村民满意度更高。但从另一方面，开发商作为“二房东”将提取部分租金收入，房屋纳入物业统租的村民相比起自己经营管理的村民对“经济收支变化”满意度低。
表7 不同房屋整治类型的满意度差异t检验分析

Table 7 T-test analysis of satisfaction differences in different types of housing renovation

满意度指标 房屋有否纳入物业统租 t
有（n=37） 没有（n=75）
改造的话语权 2.71±0.601 2.892±0.583 -1.281**
改造过程服务工作 3.485±0.450 3.019±0.695 4.022***
生活/经营损失补贴 2.869±0.601 2.764±0.567 0.937**
经济收支变化 2.681±0.629 2.846±0.592 -1.420**
空间规划情况 3.338±0.640 3.223±0.709 0.883**
通过结构方程模型运算，其路径系数结果如图6，首先观察“D经济补偿情况”，观测变量“D1生活/经营损失补贴”和“D2经济收支变化”分别为0.87和0.82，村民的整体改造满意度受这两个因素影响均较大。据调研对经济收支变化满意的村民对改造整体的满意度为3.29，而对经济收支变化不满意的村民则为2.83，这反映了对经济收支变化越满意的村民，其对整体的改造满意度就越高。村民作为城中村房屋的产权人，希望改造对房屋资产的损失补偿，尽量减少经济损失。其次在“A改造前情况”指标中，“A3房屋是否统租”和“A4居住状况（租户）*”均超过0.7，影响效应明显，反映无房出租的村民因房屋自住，其生活受改造影响更大，因此呈现较低的满意度。此外在“B权利参与程度”上，村民更加关注自己的改造决策权，从自身利益考虑，村民希望参与综合整治改造决策及补偿的谈判，尽可能实现更多权利。如在调研茶光村时，有村民反馈“大概就是表示一下，补贴很少就不谈了，当时改造环境多乱啊，灰尘多噪音大，那你怎么投诉呢?没有反馈的权利啊，挖门口管道沟挖了好久，经过都要一脚泥，生活出入真的很不方便……”最后观察“E住房邻里环境”，其中“E9邻里关系”和“E10生活氛围”是村民在此指标上影响最显著的因素，其路径系数为0.81和0.82，说明相对于居住的物质环境，人文环境因素是影响村民评价综合整治满意度的关键因素。
图6 综合整治型村民模型标准化路径系数

Fig. 6 Standardized path coefficient of model of comprehensive renovation-villagers

3.3 拆除重建型村民满意度评价及影响因素分析

在对大冲村预调研和实地访谈过程中发现，原村集体股东成员在改造前通过村集体股份公司与企业进行拆迁安置等谈判，对于改造信息的了解和获取更为透明，其决策建议通常会纳入改造方案中。因此可预见村民身份对改造满意度有影响。根据表8，村民身份在“改造前村集体归属感”“权利参与程度”“改造实施治理”和“安置拆迁补偿”等方面的满意度评价存在显著差异。对股东村民而言，除了普通村民的权益，其还作为股东可在村集体决策中表决，充分落实利益诉求，因而对权利参与程度（3.635）、改造实施治理（3.738）和安置拆迁补偿（3.724）等的满意度相对非股东村民来说更高。
表8 不同原村集体身份的满意度差异t检验分析

Table 8 T-test analysis of satisfaction differences in collective identity of different original villages

满意度指标 是否为原村集体股份公司股东成员 t
是（n=41） 否（n=22）
村集体归属感 3.208±0.459 3.732±0.901 -2.178***
权利参与程度 3.635±0.473 3.251±0.662 1.897**
改造实施治理 3.738±0.812 3.284±0.930 2.016**
安置拆迁补偿 3.724±0.891 3.286±0.803 1.853**
房屋出租情况在“权利参与程度”“改造实施治理”“安置拆迁补偿”等方面对村民的满意度存在显著差异（表9）。相对于无房出租的村民，有房出租的村民对改造中自身的权利参与情况更为满意，满意度达到3.7分左右；对安置拆迁补偿的方案和结果也更为满意，满意度超过4分；而对改造实施过程则满意度相对更低。由于拥有更多的房屋资产，这类村民能够获得更多货币或物权补偿，与此同时涉及的谈判过程、决策建议等博弈过程也更为复杂，因此呈现出对安置拆迁补偿和改造实施治理满意度评价的差异。
表9 不同房屋出租情况的满意度差异t检验分析

Table 9 T-test analysis of satisfaction differences in different rental housing situations

满意度指标 是否有房出租 t
否（n=33） 是（n=30）
权利参与程度 3.103±0.234 3.700±0.410 -1.732**
改造实施治理 3.450±0.289 3.333±0.439 0.510**
安置拆迁补偿 3.424±0.636 4.038±0.854 -2.437**
根据拆除重建型村民的模型标准化路径系数图（图7），在影响拆除重建型村民满意度的5项潜变量中，“D经济补偿情况”对整体改造满意度影响最显著，其影响效应值为0.78，接着“B权利参与程度”和“A改造前情况”，分别达到了0.72和0.68。且此三项潜变量之间的路径系数也均超过了0.5，表明变量间的影响较为明显。在拆除重建改造模式中，村民的房屋资产情况直接与能够获得的拆迁安置补偿挂钩，因此在A、D两项潜变量中，影响效应值最高的分别为“A3是否有房统租”“D1安置拆迁补偿”，即村民在原村内有房屋出租且获得符合期望的安置拆迁补偿费用，则村民的整体改造满意度就越高。在“B权利参与程度”中，对所有观测变量均能显著影响该潜变量，通过潜变量作用与改造满意度，分别为“B1改造的意愿征求”（0.74）、“B2改造信息的知情权”（0.79）、“B3改造意见的话语权”（0.77）、“B4改造方案决策权”（0.76）。这些因素均会显著影响村民的整体满意程度，这也反映出市场主导的拆除重建型改造要尽可能尊重、吸纳村民的想法，保障村民的参与权益。针对“E住房邻里环境”，村民更加关注改造后的居住条件（0.79）、空间规划（0.79）、绿化环境（0.85）和邻里关系（0.78）等方面。拆除重建型城中村改造通常由开发企业主导，他们在改造过程中以利益为导向，时常忽视其他改造目标和需求的落实。例如为了追求高容积率，在设计环节降低小区绿化率，导致项目空间布局紧凑，忽视了村民回迁后的居住体验。对于回迁到新房屋的村民而言是居住在另一个全新环境中，需要建立起与新小区的归属感、舒适感。而房屋的质量等条件、小区的绿化和空间规划环境的品质直接影响他们的居住感受，从而对改造整体的满意度产生影响。
图7 拆除重建型村民模型标准化路径系数

Fig. 7 Standardized path coefficient of model of demolition and reconstruction-villagers

4 结论与建议

4.1 结论

本文对深圳市18个城中村展开实地调研和深度访谈，从村民和租户两类主体的改造满意度出发，对深圳市拆除重建和综合整治两种城中村改造模式的实施效果进行了评价与分析，结论如下：
（1）本地村民对于拆除重建的满意度高于综合整治，主要影响因素为经济补偿和参与权利。影响本地村民对两种改造模式满意度存在差异性的显著因素为经济补偿和权利参与。在城中村改造过程中，由于村民掌握着房屋所有权和集体土地使用权，在利益分配的过程机制中拥有强大的话语权，对城中村改造能否推进有较大主动权。因此村民往往能在拆除重建过程中获得符合预期的补偿方案，进而对拆除重建整体更为满意。而综合整治改造流程相对简单，由于不涉及村民及租户实际经济利益的重塑，多由政府或开发主体与村集体/村股份公司协商主导，因此，改造方案及实施过程容易忽视对居民的权利实现和意见反馈，村民对其满意度相对较低。在改造结果方面，通过拆除重建，村民原有产权受限的村屋置换为完整产权的商品住房，资产价值成倍增长，成为城中村改造中房地产财富效应最受益的利益主体。相较于拆除重建模式，综合整治在提升村民资产价值及促进经济收入增长方面的作用相对有限，这是导致村民对此类改造模式满意度较低的主要原因。此外，得益于深圳市政府在制度层面的有力支持，村民在拆除重建型改造中的合法权益得到了充分、有效的维护，更在很大程度上提升了村民对拆除重建型改造的信心。
（2）外来租户对综合整治的满意度高于村民，引起差异的影响因素有参与权利、住房邻里环境。整体上看，综合整治不需经历大拆大建的过程，同时带来居住环境的提质升级，能够正向反馈于租户的居住体验；而大部分村民既无法通过综合整治获取拆迁安置补偿，其生活又深受改造全周期的影响，因此村民对于综合整治的满意度评价不如租户高。但从各维度分析结果看，租户在经济补偿等的满意度表现和村民相似，低于满意度中值（2.82）。结合调研访谈，部分租户尽管经历了改造全周期，但实际上仍缺少途径直接参与改造相关事务，同时也仅有少数租户获得改造补贴。房屋居住条件指标的相关系数达到0.87，是住房邻里环境中最能响应的影响因素，租户对改造后的居住满意度影响是最基础的，房屋本身就是满足租户生活起居等基本需求的主要场所，而综合整治模式通常会对房屋建筑进行立面修缮和水电设备等的更新，在物业统租的城中村还会对房屋统一征收运营管理，对房屋内部装修、家电配备、打造活动社区等，对于提升租户的满意度作用明显。
（3）物业统租模式对于租户满意度的提升作用更明显，村民则可能更青睐于非物业统租模式，主要影响因素包括居住环境、收支变化、参与权利等。其中住房邻里环境和经济收支变化是影响租户满意度的重要因素，而村民则更关注生活/经营损失补贴和权利参与程度两个指标。对物业统租而言，租户在改造服务、邻里关系、生活氛围、基础设施、居住条件等方面的满意度都显著提升，而在经济收支变化方面的满意度有所下降；对村民而言，房屋纳入物业统租范围，在经济收支变化、生活便利度、基础配套设施满意度评价指标上均具有明显的负向影响。

4.2 建议

在国家大力推动综合整治与拆除重建两种城中村改造模式的战略发展指引背景下，从居民（村民和租户）的视角出发深入剖析两种改造模式对于全面理解城中村改造利益分配机制、科学评估城中村改造的社会可持续性方面均提供了直观且重要的视角。从“以人为本”的理念审视当前的城中村改造模式，结合实证分析的研究结论，充分理解居民对于不同改造模式的评价和影响机制的基础上，有针对性地对以后的更新改造提供政策建议：
（1）借鉴拆除重建政策，建立健全综合整治维护居民权利的政策及标准，充分考虑村民和租户在城中村改造过程机制中的权利落实，做到期前改造科普宣传工作规范化，期后建立改造意见反馈机制。根据研究结果，参与程度与过程中的认知和行为与居民满意度呈正相关，这与现有研究结果一致[30]。综合整治与拆除重建都将影响村民与租户的正常生活，政府部门有必要设置规章条例保障居民在不同模式中的参与程度。例如在改造前期通过意愿征求阶段广泛听取民意并进行改造工作的宣传科普，向居民公示项目申报书及拆补方案，充分考虑居民的改造诉求与建议。不同于拆除重建模式发展得相对成熟，综合整治型城中村改造尚未形成完善体系，居民尤其是村民在综合整治型改造中难以依法行使权利。因此在增强两种改造模式的居民参与权时，可以现有拆除重建政策为蓝本，进行拓展和健全。远期来看不同模式是否设置村民或租户的参与权、对何种改造情形，赋予租户一定参与权或设置村民更多参与权、如何执行参与权等问题值得进一步思考。此外，目前政策并未涉及明确的补偿标准，市场也无可广泛复制的补偿保障案例，这从一定程度上导致城中村租赁市场的部分村民借以统租随意涨价以弥补改造补偿，扰乱了租赁市场秩序，与综合整治目标背道而驰。城中村改造的目标涉及建立长期的管理机制，这些机制涵盖了产权管理、社区治理、居民议事规则以及其他因素，以确保改造的成果能够长久持续[31]。因此，相关政府部门有必要从源头出发，建立健全综合整治改造模式的政策及标准，保障村民和租户的参与权利落实，同时加强改造后期的管理工作，疏通村民和租户的意见反馈渠道，保障村民和租户的生活权益。
（2）全面评估城中村现状，综合考虑城市发展与城中村改造的协调性，因地制宜探索合适的改造模式，鼓励“订单式”和“菜单式”改造并行开发。总体而言，可从项目前期、中期和后期三方面进行评估，全面了解工程实施现状，建立改造项目后期长效管理制度以充分听取居民诉求和当地背景实现因地制宜[32]。通过分区、分类、分阶段、分模式的城中村改造，优化深圳住房体系结构。在未来的城中村改造中，对人居环境特别差的城中村，进行推倒重建式的更新，补充中高端住房市场，促进住房市场的正常过滤；对设施条件比较好的城中村，开展政府主导的统租型整治，供应保障性租赁住房；对其他城中村，可尝试市场主导、政府保障的综合整治，面向城市的低收入群体提供健康可支付的住房。通过城中村制定个性化的改造方案，有助于提升未来城中村改造的社会、经济、人文等的可持续性。其中“订单式”改造意在强调城中村改造“共性”的统一，从城市发展的角度对城中村改造进行规范，而开发主体介入时应遵循这种宏观的制度规范及政策要求，在改造前期的谈判、改造后期的服务都应充分融合村民和租户权益，保障城市更新工作的稳健执行；而实行“菜单式”改造则从微观上要求改造的具体执行工作和目标考虑项目的“个性”要以民所求、因地制宜，开发主体应深入了解各城中村的特殊情况，在此基础上结合当地居民意愿和城市规划的整体战略做出科学的改造决策。
（3）政府应发挥政策统筹优势，积极与租赁市场联动，解决低成本居住空间缺失问题，形成长效稳定的改造联动住房供应体系。城中村改造是实现包容性增长、解决外来人口居住问题的重要路径，其社会功能恰恰在于保障和实现城中村居民的居住环境权[33]。根据研究结果，倡导优先主导环境整治后引导市场统租，形成长效稳定的住房供应体系。在未来的城中村改造，尤指综合整治可参考水围村“综合整治+人才公寓+统租运营”的全新模式，实现隐患治理、环境改善、住房盘活“三赢”。这种政企合作整治的模式不仅对整治的物业有居住环境提升作用，也会对周边区域有一定辐射作用，对居民满意度的提升力度更大。到调研期间为止，水围村仍然保持着良好社区氛围和环境，是真正可推广的整治经验。因此相关政府部门可借鉴水围经验，鼓励引导扶助市场进入合作，形成可持续人才住房租赁市场体系。对于部分必须拆除重建的城中村，则规定需拿出部分公益性配比建设保障房，继续为城中村居住人口提供低成本空间。
与既有研究相比，本文系统地对城中村改造涉及模式和主体的满意度进行了对比剖析，弥补了当前多针对单个案例进行分析的片面性和主观性[31,33⇓⇓-36]，通过更全范围的调研数据保证了分析结论与实际情况的契合度；从居民视角下的城中村改造实施效果评价发掘当前改造的居住需求，弥补了既有研究在“政府—开发商—居民集体—设计师”的多节点合作治理模式中长期被忽视的居民集体利益缺失的现状[37]，有利于城中村改造可持续发展，同时为未来规划政策针对不同改造模式及不同主体的统筹兼顾提出建议，在一定程度上为当前城中村改造提供了“正规性”和“非正规性”的多种空间实践思路，这也为城中村改造具有灵活性、适应性和特殊性的研究观点提供了实证支撑[38,39]。此外在研究方法上，结构方程模型分析取代满意度评价常用方法多元回归模型，能够更好地表征不同影响因素对各调研群体的城中村改造满意度的影响路径和程度。
然而，随着城市更新多元治理模式的发展，相关研究拓展出社会治理、公共利益、政府角色等多维度，城中村改造的利益分配机制的研究成为另一重点，因此仅从居民视角探讨城中村改造存在一定局限性。实际上城中村改造涉及政府、开发主体、居民和公众等主体在公共利益、经济利益、个人利益等利益关系的博弈。在政府角色上，城中村改造经过多年发展，显现出系统性、综合性的特征，随着拆迁安置、制度保障等问题的积累，对政府的管理能力提出了更高要求[40]，后续研究可以进一步拓展至更多利益相关者，包括开发商、村股份公司、政府以及市民公众等，探究如何合理平衡居民和其他主体的利益诉求，以确保不同社会群体的权益得到充分保障，更好地响应各级政府政策，发挥城中村的空间利益，实现城市高质量发展。

参考文献

原文顺序 | 文献年度倒序 | 文中引用次数倒序
[1]
付迎春, 郭碧云, 王敏, 等. 社会—生态系统适应性治理视角下绿地空间恢复力的演化: 广州旧城区更新案例. 自然资源学报, 2022, 37(8): 2118-2136.

DOI

[FU Y C, GUO B Y, WANG M, et al. Spatial resilience evolution of green space from the perspective of social-ecological system adaptive governance: A case study for urban renewal in Guangzhou, China. Journal of Natural Resources, 2022, 37(8): 2118-2136.]

[2]
袁奂青. 李强主持召开国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》. 城乡建设, 2023, (14): 10.

[YUAN H Q. Li Qiang presided over the the State Council executive meeting to review and approve the Guiding Opinions on Actively and Steadily Promoting the Reconstruction of Villages in Megacities. Urban and Rural Development, 2023, (14): 10.]

[3]
王雪妍. 城市更新背景下超大特大城市城中村改造的模式探究: 基于北京、深圳、上海等城市的经验. 新型城镇化, 2024, (3): 53-56.

[WANG X Y. Exploring the model of urban village transformation in mega cities under the background of urban renewal: Based on the experience of cities such as Beijing, Shenzhen and Shanghai. New Urbanization, 2024, (3): 53-56.]

[4]
WU F L, ZHANG F Z, WEBSTER C. Informality and the development and demolition of urban villages in the Chinese peri-urban area. Urban Studies, 2013, 50(10): 1919-1934.

[5]
白婷, 邓实权, 熊花, 等. 基于人工智能和遥感技术的城市更新单元识别方法研究及应用. 自然资源学报, 2023, 38(6): 1517-1531.

DOI

[BAI T, DENG S Q, XIONG H, et al. Research and application of urban renewal unit recognition method based on AI and remote sensing. Journal of Natural Resources, 2023, 38(6): 1517-1531.]

DOI

[6]
叶裕民. 特大城市包容性城中村改造理论架构与机制创新: 来自北京和广州的考察与思考. 城市规划, 2015, 39(8): 9-23.

[YE Y M. Theoretical framework and mechanism innovation of the inclusive urban village reconstruction in Chinese megacities: Study and reflections on Beijing and Guangzhou. City Planning Review, 2015, 39(8): 9-23.]

[7]
叶裕民, 徐苗, 田莉, 等. 城市非正规发展与治理. 城市规划, 2020, 44(2): 44-49.

[YE Y M, XU M, TIAN L, et al. Informal development and governance of cities. City Planning Review, 2020, 44(2): 44-49.]

[8]
杨虎. 城市更新项目居民满意度影响因素研究. 重庆: 重庆大学, 2018.

[YANG H. A study on the factors Influencing resident satisfaction in urban renewal projects. Chongqing: Chongqing University, 2018.]

[9]
LAI Y N, JIANG L, XU X X. Exploring spatio-temporal patterns of urban village redevelopment: The case of Shenzhen, China. Land, 2021, 10(9): 976, Doi: 10.3390/land10090976.

[10]
张京祥, 陈浩. 基于空间再生产视角的西方城市空间更新解析. 人文地理, 2012, 27(2): 1-5.

[ZHANG J X, CHEN H. Research on western urban space renewal from the perspective of space re-production. Human Geography, 2012, 27(2): 1-5.]

[11]
张京祥, 胡毅, 孙东琪. 空间生产视角下的城中村物质空间与社会变迁: 南京市江东村的实证研究. 人文地理, 2014, 29(2): 1-6.

[ZHANG J X, HU Y, SUN D Q. The physical space change and social variation in urbanthe urban village from the perspective of space production: Village production: A case study of Jiangdong village in Nanjing. Human Geography, 2014, 29(2): 1-6.]

[12]
田莉, 陶然, 梁印龙. 城市更新困局下的实施模式转型: 基于空间治理的视角. 城市规划学刊, 2020, (3): 41-47.

[TIAN L, TAO R, LIANG Y L. Transition of implementation pattern in the predicament of urban renewal: A perspective of spatial governance. Urban Planning Forum, 2020, (3): 41-47.]

[13]
JIANG Y P, MOHABIR N, MA R F, et al. Whose village? Stakeholder interests in the urban renewal of Hubei old village in Shenzhen. Land Use Policy, 2020, 91: 104411, Doi: 10.1016/j.landusepol.2019.104411.

[14]
HAO P, GEERTMAN S, HOOIMEIJER P, et al. Spatial analyses of the urban village development process in Shenzhen, China. International Journal of Urban and Regional Research, 2013, 37(6): 2177-2197.

[15]
GALSTER G. Identifying the correlates of dwelling satisfaction. Environment and Behavior, 1987, 19(5): 539-568.

[16]
LEE E. Exploring housing satisfaction and adjustment processes of cross-cultural sojourners: The case of Korean sojourners in the United States. Michigan: Michigan State University, 2008.

[17]
IBEM E O, ADUWO E B. Assessment of residential satisfaction in public housing in Ogun State, Nigeria. Habitat International, 2013, 40: 163-175.

[18]
李宁宁, 张春光. 社会满意度及其结构要素. 江苏社会科学, 2001, (4): 143-148.

[LI N N, ZHANG C G. Social satisfaction and its structural elements. Jiangsu Social Sciences, 2001, (4): 143-148.]

[19]
童星. 中国社会治理. 北京: 中国人民大学出版社. 2018: 347.

[TONG X. Chinese Social Governance. Beijing: China Renmin University Press. 2018: 347.]

[20]
冯健, 林文盛. 苏州老城区衰退邻里居住满意度及影响因素. 地理科学进展, 2017, 36(2): 159-170.

DOI

[FENG J, LIN W S. Residential satisfaction level and influencing factors of declining old town residents in Suzhou. Progress in Geography, 2017, 36(2): 159-170.]

DOI

[21]
郭瑞. 城中村改造居民满意度的影响因素: 以开封市为例. 城市问题, 2017, (7): 35-41.

[GUO R. Influencing factors of residents' satisfactions on urban village renewal: Taking Kaifeng city for example. Urban Problems, 2017, (7): 35-41.]

[22]
刘贵文, 张欢, 汪熹子, 等. 城中村改造对原住民职住关系负向影响研究: 以太原市为例. 工程管理学报, 2019, 33(6): 139-143.

[LIU G W, ZHANG H, WANG X Z, et al. Study on the negative impact of urban village reconstruction on the aboriginal occupational relations: Taking Taiyuan city as an example. Journal of Engineering Management, 2019, 33(6): 139-143.]

[23]
仝德, 顾春霞. 城中村综合整治对租客居住满意度的影响研究: 以深圳为例. 城市规划, 2021, 45(12): 40-47, 58.

[TONG D, GU C X. A study on the impact of comprehensive improvement of urban villages on the housing satisfaction of tenants: The case of Shenzhen. City Planning Review, 2021, 45(12): 40-47, 58.]

[24]
HE S J. Evolving enclave urbanism in China and its socio-spatial implications: The case of Guangzhou. Social & Cultural Geography, 2013, 14(3): 243-275.

[25]
DU T Y, ZENG N S, HUANG Y X, et al. Relationship between the dynamics of social capital and the dynamics of residential satisfaction under the impact of urban renewal. Cities, 2020, 107: 102933, Doi: 10.1016/j.cities.2020.102933.

[26]
HU Y, HOOIMEIJER P, BOLT G, et al. Uneven compensation and relocation for displaced residents: The case of Nanjing. Habitat International, 2015, 47: 83-92.

[27]
HUANG X, DIJST M, VAN WEESEP J. Rural migrants' residential mobility: Housing and locational outcomes of forced moves in China. Housing, Theory and Society, 2018, 35(1): 113-136.

[28]
陈凯仁, 龙茂乾, 李贵才. 超大城市城中村外来人口归属感研究: 以深圳上步村为例. 地域研究与开发, 2017, 36(5): 64-68, 74.

[CHEN K R, LONG M Q, LI G C. Sense of belonging of immigrant in urban village of megacity: A case study of shangbu village in Shenzhen. Areal Research and Development, 2017, 36(5): 64-68, 74.]

[29]
WANG D, HE S J, WEBSTER C, et al. Unravelling residential satisfaction and relocation intention in three urban neighborhood types in Guangzhou, China. Habitat International, 2019, 85: 53-62.

[30]
RUÁ M J, HUEDO P, CABEZA M, et al. A model to prioritise sustainable urban regeneration in vulnerable areas using SWOT and CAME methodologies. Journal of Housing and the Built Environment, 2021, 36(4): 1603-1627.

[31]
GAO H, WANG T, GU S F. A study of resident satisfaction and factors that influence old community renewal based on community governance in Hangzhou: An empirical analysis. Land, 2022, 11(9): 1421, Doi: 10.3390/land11091421.

[32]
李裕瑞, 曹丽哲, 王鹏艳, 等. 论农村人居环境整治与乡村振兴. 自然资源学报, 2022, 37(1): 96-109.

DOI

[LI Y R, CAO L Z, WANG P Y, et al. Rural living environment improvement and rural revitalization. Journal of Natural Resources, 2022, 37(1): 96-109.]

[33]
ZHOU T C, HE X T, ZANG T G, et al. The neglected voices within urban village regeneration as a historic urban landscape: A case study of Nantou village in Shenzhen. Current Urban Studies, 2022, 10(4): 763-786.

[34]
GU S M, LI J Q, WANG M H, et al. Post-renewal evaluation of an urbanized village with cultural resources based on multi public satisfaction: A case study of Nantou ancient city in Shenzhen. Land, 2023, 12(1): 211, Doi: 10.3390/land12010211.

[35]
李丹阳. 长治市棚户区改造绩效评价研究. 太原: 山西财经大学, 2021.

[LI D Y. Research on Performance evaluation of shantytown renovation in Changzhi. Taiyuan: Shanxi University of Finance & Economics, 2021.]

[36]
钟异莹, 邵毅明, 陈坚. 考虑出行环境的居住满意度结构方程模型. 交通运输系统工程与信息, 2020, 20(1): 130-136.

[ZHONG Y Y, SHAO Y M, CHEN J. Structural equation model of residential satisfaction considered travel environment. Journal of Transportation Systems Engineering and Information Technology, 2020, 20(1): 130-136.]

[37]
王子豪, 张春阳. 全周期管理视角下城中村更新改造模式探索: 以深圳水围柠盟人才公寓为例. 住区, 2023, (6): 19-26.

[WANG Z H, ZHANG C Y. Exploration of the reconstruction mode of urban village under the full-cycle management vision: A case study of Ningmeng talent apartment reconstruction in Shuiwei village, Shenzhen. Design Community, 2023, (6): 19-26.]

[38]
DEVLIN R T. Asking 'third world questions' of first world informality: Using southern theory to parse needs from desires in an analysis of informal urbanism of the global north. Planning Theory, 2018, 17(4): 568-587.

[39]
WU Y, ZHANG Y. Formal and informal planning-dominated urban village development: A comparative study of Luojiazhuang and Yangjiapailou in Hangzhou, China. Land, 2022, 11(4): 546, Doi: 10.3390/land11040546.

[40]
邓毛颖, 邓策方. 利益统筹视角下的城市更新实施路径: 以广州城中村改造为例. 热带地理, 2021, 41(4): 760-768.

DOI

[DENG M Y, DENG C F. Assessment of the implementation path of urban renewal from the perspective of interest coordination: A case study on Guangzhou urban village redevelopment. Tropical Geography, 2021, 41(4): 760-768.]

DOI

Options
文章导航

/

〈 〉