基于尺度重构视角的老旧小区长效运营机制研究——对武汉市“物业城市”模式的实证
胡洲伟(1993-),男,湖北荆州人,博士研究生,研究方向为城市更新、社区治理。E-mail: 2020102090008@whu.edu.cn |
收稿日期: 2024-03-11
修回日期: 2024-06-10
网络出版日期: 2024-12-26
基金资助
国家自然科学基金项目(42171203)
A study of old and dilapidated communities operation from the perspective of spatial rescaling: A case of 'Property City' governance in Tangjiadun subdistrict, Wuhan
Received date: 2024-03-11
Revised date: 2024-06-10
Online published: 2024-12-26
住房是城市更新的重要对象,也是联系国民最为紧密、市场价值最为凸显的国土空间资源。当前,大量老旧小区长期缺乏规范运营,面临功能衰退和价值流失的双重困境,各地因此相继开展老旧小区运营探索。其中,武汉市江汉区唐家墩街道“物业城市”模式通过街区一体化运营,实现了老旧小区长效运营,其创新过程有待进一步解释。基于尺度重构视角,剖析了“物业城市”运营实践,研究发现:(1)针对“治理脱嵌”问题,案例地经过多阶段公私合作形成了“五方联动”的社区治理格局;(2)通过运营责任的水平集中和尺度上升,老旧小区被嵌入跨尺度的一体化运营,以统筹不同主体的长短期利益;(3)依托城市公共资产的运营,案例地实现了资金平衡,建立起可支付、微利润、可持续的长效运营机制。研究完善了城市更新事前—事中—事后的分析框架;建议政府对老旧小区提供短期资源支持,推动共治共享,以实现长效运营,进而降低城市更新的频率和支出,促进存量住房资源保值增值。
胡洲伟 , 李志刚 , 李丽 . 基于尺度重构视角的老旧小区长效运营机制研究——对武汉市“物业城市”模式的实证[J]. 自然资源学报, 2025 , 40(1) : 134 -146 . DOI: 10.31497/zrzyxb.20250109
Housing, where urban regeneration occurs most frequently, is a valuable spatial resource closely linked to residents. However, massive old and dilapidated communities are trapped in a dual plight of functional decline and value loss due to the absence of formal operation. Qualitative methods are used in this paper to investigate the governance practice of 'Property City' in Tangjiadun subdistrict, Wuhan, which achieved the long-term operation through an integrated approach. The study found that: (1) The multi-stage public-private partnership formed the collaborative governance. (2) The case communities is embedded in integrated governance through horizontal and hierarchical rescaling of operation responsibilities. (3) The case balanced the funds and established an affordable, micro-profitable and sustainable operation mechanism based on the operation of the public assets. The study improves the full life-cycle analysis framework of urban redevelopment and reveals the indispensable role of operation for private property in urban regeneration. Operation mechanisms urgently need to be established in old and dilapidated communities to preserve and increase the value of housing while reducing the frequency and financial burden of urban regeneration.
表1 访谈对象与访谈信息Table 1 Information of respondents and interviews |
序号 | 受访人 | 身份 | 访谈日期 | 访谈时长 | 访谈内容 |
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1 | L经理 | 项目运营商总经理 | 2021年6月8日、 2022年1月12日、 2023年4月7日 | 共计 180分钟 | 1. 与地方政府的具体接洽与合作过程 2. 运营模式、项目进展和财务逻辑 3. “物业城市”智慧城市平台建设情况 |
2 | J经理 | 试点老旧小区项目 负责人(2021—2022年) | 2021年6月8日 | 30分钟 | 1. 试点小区基本情况,项目前期工作情况 2. 运营商在老旧小区改造环节的作用 3. 运营商的工作内容和规范 |
3 | Y经理 | 试点老旧小区项目 负责人(2022年至今) | 2023年4月3-4日 | 50分钟 | 1. 试点小区运营和财务状况 2. 项目与居民和社区服务中心的互动情况 3. 物业费的实际收缴状况 |
4 | X书记 | 三眼桥社区书记 | 2023年4月3日 | 50分钟 | 1. 社区服务中心发挥的作用 2. 社区居民对项目的态度 3. 项目面临的困难和解决方式 |
5 | T书记 | 唐家墩街道书记 | 2024年1月26日 | 40分钟 | 1. 街道概况、基层治理经验 2. 项目选址原因 3. 街道办发挥的作用 |
6 | 居民 | 试点老旧小区居民 | 2023年4月1-3日 | 12人次,共 计360分钟 | 1. 对运营服务质量的体验评价 2. 对物业费的接受度和可支付性 3. 与运营商的矛盾、基层组织的协作互动 |
表2 “物业城市”项目的财务情况Table 2 Financial status of 'Property City' project |
类型 | 构成项 | 收益/支出情况 | 具体款项及部分落实情况测算 | ||
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预计收益 | 收益占比 | 收益来源 | |||
收益 | 政府补贴 | 588000元/年 | 40% | 江汉区“物业城市”项目、全市 物业补贴政策 | 1. 江汉区城市管理执法局购买服务(唐家墩街道项目中标价1.72亿元/年) 2. 武汉市老旧小区“红色物业”政策(根据服务标准,物业费补贴0.1元/m2、0.2元/m2、0.3元/m2,按0.2元/m2标准计算,试点小区可获补贴249600元/年) |
试点小区 物业费 | 588000元/年 | 40% | 居民按标准缴纳 | 物业费收入441000元/年(按平均物业费标准40元/户计算,2022年物业费实际收缴率75%) | |
试点小区 公共资源 经营收益 | 294000元/年 | 20% | 居民按需缴纳、 合作供应商 | 1. 机动车停车费(160个车位,月租150元,共计288000元/年) 2. 便民商业设施场地费(快递柜、直饮水机等) 3. 低价便民服务(各类室内水电家具检修) | |
支出 | 物业人工 成本 | 相比传统物业管理模式减少7~8人/小区 | 楼栋以外区域的保洁服务、部分安全巡查由街道一体化项目统一供应 | ||
物料成本 | 政府部门、民生性质国企合作承担 | 1. 道路标识牌(700元/块) 2. 公告栏、单元楼标识、宣传标语 | |||
设备成本 | 街道一体化项目整体投资配套 | 共享一体化项目的巡逻设备、环卫设备 |
注:根据项目公开信息和访谈数据整理测算。 |
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